Dans le TOP 10 des "pays les plus heureux" de la planète, selon le World Happiness Report 2021, la Suède, la Norvège et le Danemark sont des pays où il fait bon vivre, en dépit d’hivers pourtant rudes, et où l’immobilier est relativement cher. Toutefois, chaque pays comporte ses spécificités en matière d’immobilier.

En Suède, une grande partie des ventes immobilières se déroule aux enchères. Les annonces sont passées dans les journaux, sur des sites spécialisés ou dans les vitrines des agences immobilières, avec un prix de départ affiché. Les acquéreurs intéressés visitent le bien, se voient délivrer une brochure avec l’ensemble des informations puis, s’il désirent se positionner, font connaître le montant de leur enchère par SMS, par téléphone ou par mail. Mais celle-ci ne vaut pas pour engagement. Si leur enchère est retenue, les clients sont véritablement engagés dans le processus d’acquisition une fois la promesse de vente signée et le dépôt des arrhes versé. Attention, si le bien est recherché, les prix peuvent fortement grimper au moment des enchères. Par la suite, inutile de se tourner vers un notaire. C’est l’agence immobilière (ou un avocat) qui se charge de toute la procédure administrative liée à la vente.

Le principe de la vente aux enchères existe également en Norvège. Que la vente se fasse par un particulier ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière, le propriétaire organise généralement une visite groupée avec l’ensemble des potentiels acquéreurs et, à la fin de la visite, les clients intéressés peuvent enchérir. En Norvège, ce dispositif est réservé aux Norvégiens. Comme en Suède, la participation d’un notaire est inutile. Le volet administratif peut être assuré par la banque ou par un avocat qui ont, tous deux, accès aux documents cadastraux et peuvent aider les clients à rassembler l’ensemble des documents nécessaires. À noter qu’en Norvège, l’acquéreur se voit remettre un document comprenant toutes les informations concernant la maison ou l’appartement qu’il acquiert et ce depuis sa construction.

Le point commun des trois pays qui composent la Scandinavie est un marché immobilier tendu. Oslo, Stockholm et Copenhague souffrent depuis de nombreuses années d’une pénurie immobilière et trouver un bien dans ces capitales relève parfois du parcours du combattant. En Suède, par exemple, plus de 90% de la population se concentre dans les grandes villes et dans le sud du pays. Cette concentration rend l’accès au logement assez complexe, d’autant que les pouvoirs publics n’encouragent pas spécialement le développement de projets immobiliers. Le Danemark et la Norvège sont dans des situations identiques.

Résultats, les prix flambent. À Copenhague, le prix moyen du mètre carré est de 6 258,82 €. Il faut compter 8 149,82 €/m² à Oslo et 8 870,88 €/m² à Stockholm. Des prix qui sont tous sur une tendance à la hausse : + 18,8 % en 2020 en Suède, + 12 % en Norvège et + 13 % au Danemark.

Dans ces conditions, il est important, voir obligatoire comme en Suède et en Norvège, de consulter une banque pour fixer son budget avant de commencer ses recherches. Et même d’obtenir un accord de prêt préalable. Comme en France, au prix d’un bien, il faut ajouter un certain nombre de frais et de taxes. Au Danemark, par exemple, cela comprend les frais de notaire (4 % de la valeur du bien), les commissions de l’agence immobilière (en fonction du barème de l’agence), les frais d’un avocat pour l’autorisation d’achat et la TVA. Là-bas, les projets immobiliers sont financés à 80% par un prêt hypothécaire basé sur le marché des obligations nationales. La durée maximale du prêt est de 30 ans. Généralement, un particulier peut emprunter jusqu’à l’équivalent de 4 fois le montant de ses revenus annuels et doit pouvoir justifier d’un apport minimum de 5 % de la somme à emprunter.

Petite spécificité suédoise : avant 2016, la durée de remboursement d’un prêt bancaire était illimitée. Résultat, de nombreux particuliers se retrouvaient à rembourser les crédits immobiliers de leurs aînés. Le parlement a finalement décidé de mettre un terme à ce système en limitant la durée de remboursement à … 105 ans.

Dans les pays scandinaves, les agences immobilières sont des intermédiaires presque incontournables. Peu de particuliers vendent en effet leurs biens eux-mêmes. Les agents immobiliers ont des obligations de formation et doivent être enregistrés auprès d’organismes nationaux. La profession y est bien encadrée. En ce qui concerne les honoraires d’agences, ils sont à la charge des vendeurs et il revient aux agences de gérer la constitution du dossier de vente et d’en assurer le suivi jusqu’au bout de la transaction.

Enfin, on notera que certaines plateformes immobilières jouissent d’un quasi monopole, à l’instar de finn.no en Norvège ou de boligportal.dk au Danemark.

L’immobilier dans les pays scandinaves n’a désormais plus de secret pour vous !