Le secteur de l’immobilier en Pologne répond a peu près aux mêmes règles qu’en France. Les agents immobiliers – dont la profession est déréglementée depuis 2013 – sont des interlocuteurs privilégiés pour les particuliers, qu’ils soient vendeurs ou acquéreurs. Ces derniers ont à leur charge de payer les frais d’agence à l’issue d’une transaction (3 %). Par ailleurs, l’intervention d’un notaire est quasi obligatoire pour tout acte relatif à la propriété immobilière. Ses honoraires dépendent du prix d’acquisition du bien (entre 2,35 % et 5,10 %). Jusqu’en 2018, il existait en Pologne le principe d’usufruit perpétuel. C’était une spécificité du droit immobilier polonais qui portait sur les terrains appartenant à l’État ou aux collectivités territoriales. Depuis 2019, pour les immeubles d’habitation, l’usufruit perpétuel a été transformé de plein droit en propriété, moyennant le versement d’une redevance de transformation, mettant ainsi un terme à une pratique de longue date.

Aujourd’hui, le marché immobilier polonais est assez dynamique et les prix sont sur une tendance haussière depuis 2017. Les villes ont particulièrement la côte car elles attirent les travailleurs étrangers, assez nombreux en Pologne. À noter que ces derniers s’installent de manière temporaire (souvent pour des missions) et cela impacte les prix de l’immobilier. Ainsi, louer un logement est assez onéreux comparé aux prix de vente – assez accessibles – constatés sur le marché. Le type de biens le plus recherché est l’appartement et c’est également le type d’offre prédominant : en 2020, en Pologne, 48 % des biens proposés étaient des appartements. Actuellement, le prix du m² moyen en ville est de 2 830 €.

En Hongrie, pour exercer en tant qu’agent immobilier, il est nécessaire de suivre une formation et de réussir l’examen pour pouvoir s’inscrire au registre des agents immobiliers. Le processus de transaction immobilière y est plus simple et rapide qu’en France. La loi hongroise exige que les achats immobiliers soient conclus sous seing privé contresigné par un avocat. Ce dernier joue un rôle important, équivalent à celui du notaire en France. En Hongrie, les notaires ne s’occupent pratiquement pas des transactions immobilières et sont, par ailleurs, plus chers que les avocats.

En Hongrie, la signature d’un avant-contrat (ou compromis) n’est pas obligatoire. Une fois les modalités fixées et approuvées par les deux parties, la signature de l’acte se fait en présence de l’avocat et le paiement de la somme due se fait assez rapidement. À noter qu’il n’y a pas de droit de rétractation légal. La plupart des frais sont à la charge de l’acquéreur : droit de mutation (4 % de la valeur du bien), frais d’avocat (entre 1 % et 5 % de la valeur du bien), frais d’enregistrement (4 %). De son côté, le vendeur doit s’acquitter des frais d’agence (entre 3 % et 5 %) mais aussi, en l’absence de taxe foncière et d’habitation en Hongrie, de l’impôt des personnes physiques.

Aujourd’hui, le marché immobilier hongrois est dynamique. Au premier trimestre 2021, le nombre de ventes a augmenté de 15 % par rapport à l'année précédente. Dans le même temps, les prix des logements ont augmenté de 8,2 %. À Budapest, la capitale, le prix moyen du m² est de 3 047 €, soit un des prix les plus bas d’Europe pour une capitale.

Comme en France, le processus d’achat en République tchèque, de l’acte de réservation à la signature de l’acte de vente, dure en moyenne 3-4 mois. L’agent immobilier est un des acteurs du processus et sa rémunération (entre 2,5 % et 5 %) est à la charge de l’acquéreur. Un compromis de vente – au cours duquel une caution à hauteur de 10 à 30 % du prix de vente doit être versée – précède l’acte de vente définitif. Une fois ce dernier signé, il revient au nouveau propriétaire de demander l’enregistrement de la vente au cadastre. Il devra alors s’acquitter des frais de notaire (1 %) et des frais d’inscription (0,02 %).

Le marché immobilier tchèque est dynamique mais hétérogène. Les prix des logements ont en effet augmenté de près de 10 % par an au cours des cinq dernières années. Le prix moyen du m² est de 3 304 € mais il faut compter 5 071 € le m² à Prague, la capitale, qui, à elle seule représente près de la moitié des transactions immobilières du pays.

Dans chacun de ces trois pays, les agences immobilières ont emprunté la voie digitale et, comme en France, les plateformes dédiées à l’immobilier sont devenues des outils précieux pour les particuliers. Par ailleurs, le dynamisme de ces trois marchés en fait des lieux prisés des investisseurs.