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Bien’ici Pro / Actus Pro / Immobilier : les États-Unis et le Canada à la loupe

10/03/2022
Bien’ici vous propose de partir en voyage afin de découvrir l’immobilier hors de nos frontières. Règles légales, état du marché, usages des professionnels du secteur, chaque pays a ses spécificités, ses particularités. Pour le neuvième volet de cette saga internationale, mettons le cap sur continent américain, direction les États-Unis et le Canada.
Le marché nord-américain : une pénurie d’offres et des prix qui flambent

Très dynamique depuis plusieurs années, le marché immobilier américain ne connaît pas de répit. Face à une demande soutenue, les prix ne cessent de grimper : +18,8 % en moyenne en 2021, selon l'enquête CoreLogic Case-Shiller. Trois villes du sud du pays sont particulièrement touchées : Phoenix en Arizona (+32,5 %), Tampa (+29,4 %) et Miami (+27,3 %) en Floride. Comme dans la plupart des pays, la pandémie de coronavirus n’a pas permis de fléchir cette tendance haussière. Au contraire, la crise a amplifié ce phénomène, en raison notamment du développement du télétravail. Le marché américain a également été porté par des taux d’intérêts historiquement bas.

 

Au Canada, le constat est le même. On assiste à une réelle pénurie de biens, due principalement à un manque conséquent de nouveaux logements. Résultat, les prix augmentent. Selon l'Association canadienne de l'immeuble, le prix moyen des propriétés a augmenté de 21 % en 2021. Un phénomène que l’on retrouve dans les grandes villes comme Toronto, Montréal ou encore Vancouver mais plus encore dans des villes de plus petites tailles qui offrent un cadre de vie qualitatif pour les familles en quête de plus d’espace et de nature. C’est le cas dans la vallée du Fraser, en Colombie-Britannique (+30 %), à Gatineau (+35 %) et dans la région de Waterloo, en Ontario (jusqu’à +38 %).

États-Unis : un agent, un site et un avocat

Aux États-Unis, 89 % des transactions sont gérées par un agent immobilier. Pour pouvoir exercer, celui-ci doit obtenir un diplôme, la "Real Estate Licence" et devient ainsi "Real Estate Agent". Par la suite, il peut passer une formation complémentaire pour devenir "Real Estate Broker". Il s’agit d’un niveau un peu plus expert qui, par ailleurs, offre la possibilité d’ouvrir sa propre agence immobilière. Il est alors affilié à l’équivalent de la FNAIM en France et, à ce titre, doit respecter un ensemble de règles professionnelles. Concernant la mise en avant des biens, tous les agents immobiliers du pays passent par une plateforme dédiée : le Multi Listing Service (MLS).


Pour l’acquéreur, une fois le bien immobilier trouvé et l’offre acceptée par le vendeur, la suite de processus est assurée par une "Title Company" dirigée par un avocat spécialisé en immobilier. Ce dernier joue le même rôle que le notaire en France. Il rédige le contrat de vente mais également le justificatif de propriété et une assurance contre toute dette qui serait préalable à la vente. Entre l’offre et la signature de l’acte authentique, l’acquéreur peut, s’il le souhaite, demander l’inspection du bien par un professionnel du bâtiment pour s’assurer que la maison ou l’appartement n’a aucun défaut. En cas de problèmes ou de réparations à effectuer, l’agent immobilier peut alors renégocier le prix de vente.

 

On notera qu’aux États-Unis, la plupart des frais sont à la charge du vendeur. C’est le cas des honoraires de l’agent immobilier qui s’élèvent généralement à 6 % de la valeur du bien.

Canada : une acquisition rapide à anticiper

Au Canada, une acquisition peut se faire grâce aux services d’un agent immobilier ou bien entre particuliers. La profession y est encadrée, les agents immobiliers sont formés et doivent disposer d’une licence pour pouvoir exercer. Quel que soit le choix de l’acquéreur, la première étape indispensable avant d’entamer une recherche immobilière active et de débuter les visites est d’obtenir la pré-approbation d'un établissement financier. Il s’agit d’un document qui atteste la capacité d’emprunt maximale. Sans ce précieux sésame, point de salut ! Par la suite, comme aux États-Unis, il existe une plateforme qui recense tous les biens à la vente : centris.ca. Et comme aux États-Unis, une fois le bien trouvé et l’offre acceptée, l’acquéreur mandate un professionnel pour réaliser une inspection pré-achat. C’est une étape importante pour vérifier l’état précis du bien. Elle peut parfois engendrer quelques négociations en cas de soucis ou de travaux à prévoir.

 

Entre l’offre et la signature de l’acte authentique, le délai est plus court qu’en France : environ un mois. Il revient à un avocat (à un notaire au Québec) de rédiger l’acte de vente et d'inscrire la propriété au registre foncier. Les frais inhérents, appelés "taxe de bienvenue" dépendent de la valeur du bien vendu et des réglementations en vigueur dans chaque province (entre 0,5 % et 1,5 % au Québec et entre 0,5 % et 2,5 % à Montréal, par exemple). Ces frais sont essentiellement à la charge de l’acquéreur.

 

Les honoraires de l’agent immobilier – compris entre 3 % et 7 % du prix du bien – sont, quant à eux, à la charge du vendeur.

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