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Bien’ici Pro / Actus Pro / Immobilier : l’Espagne et le Portugal à la loupe

04/11/2021
Bien’ici vous propose de partir en voyage afin de découvrir l’immobilier hors de nos frontières. Règles légales, état du marché, usages des professionnels du secteur, chaque pays a ses spécificités, ses particularités. Pour le cinquième volet de cette saga internationale, descendons ensemble vers des contrées ensoleillées, direction l’Espagne et le Portugal.
Agent immobilier : un métier, deux législations

Au Portugal, la profession d’agent immobilier est encadrée. Celui-ci doit en effet être certifié par l’Instituto da Construcao e do Imobiliario (INCI) et devient alors titulaire d’un numéro de licence (numéro AMI "Associação de Mediacão Imobiliária") qui doit être affiché sur tous les supports d’informations de l’agence immobilière.


A contrario, en Espagne, la profession est déréglementée depuis 2000. Cependant, pour enrayer certaines dérives, le gouvernement espagnol, par décret, a complété le catalogue national des qualifications professionnelles en établissant trois qualifications professionnelles concernant la famille professionnelle du commerce et du marketing, y compris celle d'agent immobilier.

Notaire, avocat : deux rôles bien différents

En Espagne et au Portugal, le rôle du notaire est différent de celui que nous connaissons en France. Sa fonction est en effet plus limitée dans le cadre d’une transaction immobilière et il n’intervient qu’au moment de la signature de l’acte de vente. À ce moment du parcours d’achat, il vérifie l’identité et la capacité juridique des acheteurs et des vendeurs, authentifie l’achat par la signature de l’acte de vente, s’assure du paiement de la transaction, collecte les frais et impôts dus et enregistre l’achat auprès du Registre de le Propriété.

 

L’avocat intervient pour sa part en amont. Il assure une mission de conseil et de vérification pour le compte de l’acquéreur. Concrètement, il est mandaté pour vérifier toutes les informations concernant le bien immobilier et le vendeur. Il doit également rassembler l’ensemble des documents nécessaires à l’établissement d’un acte de vente. C’est également lui qui se charge de la rédaction du compromis de vente. Et il joue le rôle d’intermédiaire entre l’acquéreur, le vendeur (ou l’agence immobilière), le notaire et parfois même la banque. Vous l’aurez compris, l’avocat est un acteur de premier plan dans le processus immobilier, que ce soit en Espagne ou au Portugal.

Des marchés très disparates

Avec la crise du Covid, le marché immobilier espagnol a été mis à mal. Selon l'Instituto Nacional de Estadistica (INE), les ventes de logements ont en effet chuté de 21,2 % au cours des dix premiers mois de 2020 par rapport à 2019.  Une baisse qui touche toutes les régions autonomes du pays. Les prix, après une hausse de 4,68 % en 2019, ont eux aussi connu un net ralentissement. Ainsi, en 2020, les prix sur le marché espagnol n’ont augmenté que de 1,68 %. En 2021, il faut compter entre 1 958 €/m2 (à la campagne) et 2 954 €/m2 (en ville). Dans la capitale, Madrid, le mètre carré moyen grimpe à environ 5 300 €/m2. À Barcelone, les prix sont un peu plus bas : 4 434 €/m2

 

 

Au Portugal, le marché de l’immobilier reste, lui, solide même si l’augmentation des prix commence à ralentir. Le marché de cette partie de la péninsule ibérique est à la hausse depuis 2014 et, en 2020, les prix de l'immobilier résidentiel ont augmenté de 6,32 %. Depuis plusieurs années, la région de l’Algarve est particulièrement attractive, grâce notamment à son indéniable qualité de vie. C’est une destination particulièrement prisée par les retraités européens. Aujourd’hui, le prix moyen du mètre carré au Portugal oscille entre 1 674 €/m2 (à la campagne) et 2 651 €/m2 (en ville). À Lisbonne, il faut compter environ 4 500 €/m2 contre 2 629 €/m2 à Porto. 

Un paiement en trois temps et des coûts à ne pas négliger

En Espagne comme au Portugal, le paiement d’un bien immobilier se déroule en 3 étapes. Il y a tout d’abord le contrat de réservation pour lequel l’acquéreur verse entre 1 000 € et 5 000 € pour s’assurer que le bien ne sera pas proposé à d’autres clients le temps que le compromis de vente soit rédigé et signé. Ensuite, au moment du compromis, un acompte est demandé entre 10 et 20 % de la valeur du bien immobilier. Enfin, la partie restante est payée au moment du transfert de propriété.

 

L’acquisition immobilière implique des coûts qui, en Espagne, sont compris entre 9 % et 15 % de la valeur du bien. Il s’agit notamment de la taxe de transfert de propriété, du droit de timbre et la commission de l’agence immobilière (entre 2,5 % et 3 %).


Au Portugal, les taxes sur le transfert d’un bien immobilier sont parmi les plus élevées d’Europe (entre 5 % et 8 %). Il faut y ajouter un droit de timbre (0,8 %), les honoraires de l'agent immobilier (entre 3 % et 5 %), les droits de mutation (entre 0 % et 10 %) et les frais juridiques (environ 2 %).

Un seul diagnostic obligatoire

On notera enfin que, dans les deux pays, le seul diagnostic obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière est le diagnostic de performance énergétique. Comme en France, celui-ci est exprimé par une lettre entre A et G. Les diagnostics du plomb, des termites, de l’amiante ou encore les risques sismiques ou de submersion n’existent pas et le métier de diagnostiqueur non plus.

 

L’immobilier en Espagne et au Portugal n’a désormais plus de secret pour vous !

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