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Bien’ici Pro / Actus Pro / Immobilier : la Suisse et le Luxembourg à la loupe

13/01/2022
Bien’ici vous propose de partir en voyage afin de découvrir l’immobilier hors de nos frontières.

Règles légales, état du marché, usages des professionnels du secteur, chaque pays a ses spécificités, ses particularités. Pour le septième volet de cette saga internationale, direction la Suisse et le Luxembourg.

Des marchés immobiliers entre stabilisation et dynamisme

La Suisse et le Luxembourg sont deux pays où les prix de l’immobilier sont élevés. Chez nos voisins helvètes, le prix moyen du mètre carré en ville est de 10 958 € et peut grimper à plus de 16 000 € en fonction des communes. À Genève, par exemple, il faut compter en moyenne 12 257 €/m² et à Zurich, 12 461 €/m². Les abords du lac Léman ou certaines stations de ski voient littéralement les prix s’envoler. Aujourd’hui, le marché immobilier suisse est en phase de stabilisation. Ainsi, le prix moyen des appartements a augmenté de 0,4 % en 2020, après trois années de baisse. En dépit de prix élevés, la demande est aujourd’hui soutenue en Suisse, grâce notamment à des conditions de financement avantageuses.

 

Au Luxembourg, le marché est bien plus dynamique et les prix, déjà conséquents, restent en constante augmentation : pour acquérir un bien au Grand-Duché, le budget moyen est de 1 171 104 € pour une maison et de 747 768 € pour un appartement (prix moyens affichés, toutes surfaces confondues). Le centre du pays est la région la plus recherchée mais la crise sanitaire est en train de changer la donne. Les acquéreurs sont ainsi de plus en plus nombreux à se tourner, par exemple, vers le Sud du pays, à proximité de la frontière française, car les prix y sont plus accessibles et les surfaces plus importantes. On notera par ailleurs un goût des Luxembourgeois pour l’immobilier neuf mais l’offre, dans un contexte de pénurie des matériaux associée à la crise du Covid, a fortement baissé (-20 % en 2020).

Un processus d’achat familier

En Suisse comme au Luxembourg, un projet d’acquisition immobilière comprend les mêmes étapes qu’en France. Une fois le bien trouvé, un contrat d’achat (ou promesse de vente), rédigé par un notaire, est signé entre les deux parties. Un acompte est versé par les acquéreur : il est généralement de 10 % en Suisse et peut monter jusqu’à 25 % au Luxembourg. Quelques semaines plus tard, l’acquisition est officialisée par la signature d’un acte authentique.


Dans les deux pays, le notaire, également appelé cessionnaire au Luxembourg, est une figure incontournable dans le cadre d’une opération immobilière. Tout comme l’agence immobilière qui est, dans ces deux pays, un partenaire clé pour les acquéreurs comme pour les vendeurs.

Spécificité suisse : le prêt hypothécaire

En Suisse, le financement d’une acquisition immobilière se fait généralement par l’obtention d’un prêt hypothécaire. Pour l’acquéreur, il s’agit de mettre en gage le bien immobilier qu’il est en train d’acquérir pour, en contrepartie, recevoir un prêt qui va lui permettre, en plus d’éventuels fonds propres, de conclure la transaction.

Des frais d’acquisition à ne pas minimiser

En Suisse, les coûts de transaction sont généralement compris entre 3,5 % et 8,9 % du montant de l’acquisition. Cela comprend la taxe sur les mutations immobilières (entre 0,2 % et 3,3 % de la valeur de la propriété), les frais d’inscription au registre foncier (0,25 % de la valeur de la propriété), les frais de notaire (0,10 % de la valeur de la propriété) et les honoraires de l’agence immobilière (entre 3 % et 5 % + 7,6 % de TVA).


Au Luxembourg, les frais sont assez élevés : la taxe d'enregistrement (6 % de la valeur de la propriété), la taxe de transcription (1 %), les frais de notaires (1,5 %) et les honoraires de l’agence immobilière (3 % de la valeur de la propriété + TVA).

Agent immobilier : un métier, deux statuts

Au Luxembourg, en vertu de l’article 10 de la loi du 2 septembre 2011 réglementant l’accès aux professions d’artisan, de commerçant, d’industriel ainsi qu’à certaines professions libérales, une autorisation d’établissement est nécessaire pour exercer en tant qu’agent immobilier, promoteur immobilier ou syndic de copropriété. Pour l’obtenir, il faut suivre une formation obligatoire de 3 mois organisée par la House of Training puis effectuer une demande d’établissement auprès du ministère des Classes Moyennes. À noter, qu’en parallèle, la plupart des agents immobiliers du pays sont aussi membres de la Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg.

 

A contrario, en Suisse, le métier d’agent immobilier n’est pas réglementé. Il n’y a pas de diplôme ou de certification obligatoire pour pouvoir exercer la profession. Toutefois, afin d’éviter les dérives, la corporation s’est fédérée autour de l'Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI). Les membres de l’USPI sont alors détenteurs d’un label qui atteste du suivi de formations régulières et d’une pratique éthique de la profession.

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