Pour le nouveau volet de cette saga internationale, mettons ensemble le cap au nord-ouest, direction la Belgique et les Pays-Bas.

En Belgique, la profession d’agent immobilier est encadrée par un arrêté royal du 6 septembre 1993. Celui-ci souligne que pour pouvoir exercer, chaque agent immobilier doit obtenir son inscription auprès de l’Institut Professionnel des agents Immobiliers (IPI). En septembre 2013, le plat pays a renforcé son dispositif et soumet depuis les agents immobiliers à des obligations de formation (au moins 10 heures par année calendaire) et à des contrôles particuliers, dont les modalités sont déterminées par le Roi. Depuis décembre 2018, les agents immobiliers doivent également respecter un code de déontologie approuvé par arrêté royal.

A contrario, aux Pays-Bas, la profession est déréglementée depuis 2002 et il n’est plus nécessaire de détenir une licence pour être agent immobilier. Avant cette date, il fallait prêter serment pour pouvoir exercer. Aujourd’hui, si tout le monde peut devenir agent immobilier aux Pays-Bas, il est possible de faire reconnaître son expertise en s’enregistrant auprès d’une association professionnelle comme la VBO Makelaar ou la NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars). Pour cela, l’agent immobilier doit obtenir des certificats ou des diplômes et continuer à suivre la formation requise. Cette affiliation doit être renouvelée tous les 5 ans et offre une certaine garantie au client du professionnalisme de son interlocuteur.

Comme dans de nombreux pays européens, les marchés belge et néerlandais ont connu une certaine effervescence en 2021 mais la pression sur les prix reste forte dans les deux pays.

En Belgique, après un relatif ralentissement lié à la hausse des taux d'intérêt, le marché connaît une nette reprise de l’activité en 2025. Au cours du premier trimestre 2025, on a enregistré près de 16 % de ventes supplémentaires au niveau national par rapport à 2024. Cette relance est portée par une forte demande, notamment en Flandre et en Wallonie, toujours orientée vers les biens avec jardins ou situés en environnement verdoyant.

Les prix continuent d'augmenter. Au premier semestre 2025, le prix médian des maisons de type fermé ou semi-fermé atteint environ 280 000 € au niveau national. En Région de Bruxelles-Capitale, ce même type de bien coûte en moyenne 500 000 €, confirmant la capitale comme la région la plus chère.

Aux Pays-Bas, la situation est encore plus critique. On constate toujours une pénurie chronique de biens, ce qui exacerbe la tension et fait flamber les prix de manière persistante. Cette pression rend l'accès à la propriété extrêmement difficile pour de nombreuses familles. Au printemps 2025, le prix de vente moyen d'une maison ou d'un appartement au niveau national frôle les 472 000 €.

À Amsterdam, le système du bail emphytéotique est toujours en vigueur : les propriétaires détiennent le bâti mais versent une rente foncière à la ville pour le foncier, un usage historique datant de la fin du XIXe siècle introduit pour éviter la spéculation immobilière.

En Belgique, un certain nombre de documents sont obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière. Il y a tout d’abord le certificat de performance énergétique. Appelé "CPE" en Wallonie et "PEB" à Bruxelles, il correspond à notre DPE : il est valable 10 ans et coûte entre 300 et 800 €. L’installation électrique fait aussi l’objet d’un certificat, établi par des organismes agréés. Une attestation d’étude du sol pour vérifier une éventuelle pollution est également obligatoire, tout comme l’attestation du risque d’inondation.

Aux Pays-Bas, la documentation est plus sommaire. En effet, le certificat de performances énergétiques, même s’il est théoriquement obligatoire, peut être évité en cas de rénovation en profondeur du logement et la certification inondation n’existe pas.

La vente d’une maison ou d’un appartement construit ou rénové après le 1er mai 2001 implique de fournir aux nouveaux propriétaires un dossier d’intervention ultérieure (DIU). Il s’agit d’un ensemble des documents et d’informations qui permettent d’analyser la structure d’un bâtiment. Il contient toutes les informations liées au bâtiment (matériaux utilisés, point de passage des canalisations, etc). Ce dossier est lié au bâtiment pendant toute la durée de vie de ce dernier et se révèle très utile, notamment pour les artisans en cas de travaux.

Dans les deux pays, les honoraires sont à la charge des vendeurs. En Belgique, il n’existe pas de barème d’honoraires légal mais il est d’usage de verser une commission de 3,63 % (TVA comprise) pour un bien supérieur à 200 000 €. En dessous, la commission de l’agent immobilier s’établit entre 4 % et 5 % (TVA comprise).

Aux Pays-Bas, la prestation d’un agent immobilier est facturée entre 1,5 % et 2 % du prix d'achat du bien. Toutefois, l’acquisition d’un bien aux Pays-Bas comprend des taxes et des coûts additionnels. Aux frais d’agence et de notaire s’ajoutent en effet une taxe de transfert, des frais de clôture, un coût d’évaluation et un coût d’expertise. Une donnée à ne pas négliger pour les acquéreurs au moment de constituer leur demande de prêt bancaire.