Parmi les pays développés où les prix de l’immobilier sont élevés, le Japon et la Corée du Sud figurent dans le peloton de tête. En effet, au Japon, principalement dans les grandes villes, le marché immobilier est très tendu. À Tokyo, Osaka ou encore Kyoto, la densité de logements est très importante tout comme la concentration de population. Les logements disponibles sont souvent de petites tailles (rarement plus de 50 m²) et les prix au mètre carré s’envolent rapidement. Ainsi, dans la capitale, il faut compter en moyenne 10 000 €/m². Mais, dans les quartiers prisés, le prix peut parfois doubler. A Tokyo intra-muros, en 2025 le prix moyen d'un appartement neuf de 60-70 m² a dépassé la barre symbolique des 100 millions de yens, ce qui équivaut à 625 000 € (source : Real Estate Economic Institute).

La campagne tokyoïte est, elle, plus accessible avec un prix moyen du mètre carré aux alentours des 4 500 €/m² et 6 000 €/m².

En Corée du Sud, le logement est également un poste de dépenses majeur et le marché immobilier n’est pas accessible à tous les ménages. Le marché immobilier sud-coréen a connu un coup d'arrêt brutal en 2023. Suite à la hausse des taux d'intérêt, les prix à Séoul et dans le reste du pays ont chuté (jusqu'à 20 % dans certains quartiers) avant de se stabiliser fin 2023. Il n'est plus question d'une "flambée" des prix aujourd'hui mais d'une correction du marché et d'une crise du système de location "Jeonse" (système de dépôt de garantie unique à la Corée).

Pour s’offrir un appartement en ville, il faut en effet compter plus de 10 500 €/m². C’est le cas à Séoul, Wonju ou encore Ulsan. Dans la capitale, certaines annonces immobilières, dans les quartiers huppés, affichent même régulièrement un prix au m² dépassant les 20 000 €. En province, les prix au mètre carré sont en moyenne proches de 2 600 €.

Le marché coréen est frappé par un manque de construction neuve poussant les prix à la hausse dans l'ancien. Depuis 2024, les taux se sont cependant stabilisés, redonnant du pouvoir d'achat aux ménages sud-coréen.

Au Japon, l’agent immobilier est un personnage clé de la transaction immobilière. La profession y est très règlementée. Pour pouvoir exercer, il faut obligatoirement suivre une formation et obtenir une certification. Cette dernière permet alors de jouer le rôle d’intermédiaire entre les vendeurs et les acquéreurs.

En Corée, l’agent immobilier est également soumis à une obligation de certification pour pouvoir travailler. Au Pays du matin calme, point de réseaux d’agences immobilières. Les clients s’adressent à de petites agences indépendantes implantées dans les quartiers où ils effectuent leurs recherches.

Que ce soit en Corée du Sud ou au Japon, le processus d’acquisition d’un bien immobilier est similaire à ce que nous connaissons en France. L’offre d’achat contre-signée, un contrat est rédigé et un acompte d’environ 10 % versé par les acquéreurs. Un acte authentique est ensuite constitué et validé par l’équivalent de notre notaire. Le paiement de l’acquisition est faite au moment de la signature de l’acte final.

Au Japon comme en Corée du Sud, l’ensemble des frais de transaction est à la charge de l’acquéreur. S’ils s’élèvent à environ 13 % du prix du bien immobilier au Japon, en Corée ils atteignent 20 %. Les honoraires d’agence ne représentent qu’une petite partie des frais : entre 0,2 % et 0,9 % du prix du bien en Corée du Sud, 3,15 % au Japon.

En Corée comme au Japon, les non-résidents peuvent investir dans l’immobilier sans restriction majeure. Il s’agit qu’une exception en Asie où l’acquisition immobilière pour les étrangers est extrêmement complexe et règlementée.

Le Japon connaît un surprenant phénomène baptisé "Akiva". Il s’agit de maisons traditionnelles japonaises laissées à l’abandon par leurs propriétaires. Le Japon en compterait près de 9 millions. Ces bâtisses typiques de la culture japonaise d’après-guerre, construites dans des matériaux ne leur conférant pas une durée de vie très longue, sont généralement mises en vente par le gouvernement nippon à des prix souvent dérisoires. Mais attention, les travaux sont, eux, parfaitement colossaux pour pouvoir transformer ces bijoux architecturaux en habitations confortables.

L’immobilier au Japon et en Corée n’a désormais plus de secret pour vous !