Communication : comment bien conseiller des futurs colocataires ?

Si ce mode d’habitat a de plus en plus d’adeptes, pour les novices de la colocation, il n’est pas toujours simple d’en comprendre les spécificités, notamment sur le plan légal. Quel type de bail choisir ? Comment faire quand un des colocataires s’en va ? Qu’est-ce qu’une clause de solidarité ? Bien’ici vous propose aujourd’hui quelques pistes pour conseiller au mieux les prétendants à la colocation.

La colocation est définie par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 "comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur". Un des point cruciaux de la colocation réside précisément dans le choix du bail qui définit noir sur blanc les règles de ce "jeu collectif". Celles-ci ne sont en effet pas les mêmes si les colocataires optent pour un bail commun ou pour des baux individuels.

Le bail commun est un seul et même contrat qui engage tous les colocataires vis-à-vis du propriétaire. À ce titre, les noms et prénoms de chaque colocataire doivent être bien stipulés dans le bail et le document doit être signé par toutes les parties. De cette manière, les colocataires s’assurent des mêmes droits mais aussi des mêmes devoirs. Sous un bail commun, le loyer fait l’objet d’un paiement mensuel groupé car il n’est pas fractionné entre les locataires. Par ailleurs, une assurance habitation doit être souscrite par l’ensemble des colocataires. C’est là aussi un contrat unique signé par toutes les parties.

La principale spécificité du bail commun est qu’il peut être assorti d’une clause de solidarité. Celle-ci n’est pas à prendre à la légère car elle lie les colocataires entre eux… Pour le meilleur et parfois pour le pire. En effet, en cas de non paiement du loyer par un des colocataires, les autres sont contractuellement tenus au paiement de la totalité du loyer. Et ne pourront ensuite que s’arranger entre eux. Il en va de même pour le paiement des charges. Cette clause de solidarité est également importante si un des colocataires vient à quitter le logement. Ce dernier est contractuellement solidaire des colocataires restants jusqu’à six mois après la fin de son préavis ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau colocataire. De plus, il ne peut prétendre à récupérer sa quote-part du dépôt de garantie qu’à la libération complète des lieux par l’ensemble des locataires.

Vous l’aurez compris, en votre qualité de conseil, il est important d’attirer l’attention de vos clients sur les conséquences et l’implication inhérentes à un bail commun. Surtout si une clause de solidarité est incorporée.

Pour celles et ceux qui souhaiteraient une colocation moins contraignante, notamment si les colocataires ne se connaissent pas en amont, vous pouvez les orienter vers des baux individuels. Dans ce cas, chaque locataire est lié au propriétaire par son propre contrat et il n’y a pas de principe de solidarité.

Dans ce type de bail, le propriétaire doit faire le distinguo entre les parties communes (salle de bain, wc, cuisine, etc) et la partie privative de chaque colocataire (généralement la chambre). Il doit logiquement y avoir autant de baux que de pièces à jouissance privative louées. Précisons qu’en respect de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, "la surface habitable des locaux privatifs doit être au moins égale à 9 m²". Légalement, un propriétaire ne peut donc pas louer une chambre de moins de 9 m², même dans le cadre d’une colocation. Par ailleurs, chaque locataire est tenu de payer sa partie du loyer, établie avec le propriétaire en fonction de la surface louée.

Enfin, contrairement au bail commun, en cas de départ d’un des colocataires, ce dernier doit fixer un rendez-vous avec le propriétaire afin d’effectuer l’état des lieux de sortie. Ce dernier dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire partant. De deux mois en cas dégradations constatées.

En raison de toutes ces spécificités, les clients sont souvent en quête de conseils avant de se lancer dans une colocation. En tant qu’agent immobilier, votre argumentaire doit donc être précis pour les orienter vers la formule qui leur convient le mieux. De cette manière, avec un discours bien adapté, vous arriverez à convaincre vos clients que la colocation peut être une belle aventure. À vous de jouer maintenant !