Les lois en série : la loi Elan, un texte majeur

Et parce que nul n’est censé ignorer la loi, Bien’ici vous propose de faire le point sur les principaux textes en vigueur. Pour ce deuxième opus, plongeons-nous dans la loi Elan.

Promulguée le 23 novembre 2018, la loi Elan, portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a été rédigée à l'issue d'une concertation de plus de sept mois avec des citoyens, des professionnels du secteur, des associations et des élus. Présentée en Conseil des Ministres à travers un projet de Jacques Mézard, ancien ministre de la Cohésion des territoires, elle a été soutenue par Julien Denormandie alors Secrétaire d’État. L’objectif de cette loi est d’encourager la construction de nouveaux logements et de favoriser l’accès au logement pour les personnes les plus fragiles.

Elle s’articule autour de 4 grandes thématiques :

• construire plus, mieux et moins cher
• restructurer et renforcer le secteur du logement social
• répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
• améliorer le cadre de vie et renforcer la cohésion sociale

Parmi les mesures phare de la loi Elan, il y a l’encadrement des loyers. Ce dispositif interdit aux propriétaires-bailleurs de fixer le montant du loyer au-delà d'un loyer de référence. Déjà mis en place en 2014 dans le cadre de la loi Alur, celui-ci n’avait finalement été mis en application que par deux villes (Paris et Lille). La mesure était donc tombée à l’eau mais a été remise au goût du jour en 2018 avec la loi Elan. L’objectif est d’essayer de contrôler le montant des loyers dans les zones à forte demande locative et une phase d’essai de 5 ans a été décidée. Attention, contrairement à la loi Alur, l’encadrement des loyers via la loi Elan n’est pas obligatoire mais optionnel. 

La loi Elan est également à l’origine d’un nouveau bail de location : le bail mobilité. Plus flexible que les contrats classiques, il concerne les logements meublés et sa durée - comprise entre 1 et 10 mois - ne peut être renouvelée ou reconduite. Il s’adresse à des locataires en formation étudiante ou professionnelle, en stage, en apprentissage, en service civique ou encore en mutation professionnelle. À noter qu’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire a également été créé.

Autre dispositif inauguré par la loi Elan : la garantie Visale.  Il s'agit d'une garantie de paiement accordée par Action Logement aux locataires sous certaines conditions. Elle fait aussi office de garantie locative. D’un côté, elle permet aux locataires d’avoir un dossier plus solide vis-à-vis d’un bailleur. De l’autre, les bailleurs s’assurent ainsi le paiement des loyers mais aussi des éventuelles dégradations causées par le locataire.

La location touristique, et les abus liés à cette pratique, étaient également en ligne de mire de la loi Elan. Résultat, toute personne qui place aujourd’hui son logement en location touristique doit le déclarer à la mairie. Par ailleurs, si un propriétaire loue son logement plus de 120 jours par an, cela est désormais considéré comme étant de la location touristique abusive. Des sanctions ont dès lors été prévues. L’objectif de cette mesure est de favoriser la location à l’année et d’enrayer le phénomène d’augmentation des loyers des logements alentours, en raison de la rareté de l'offre.

L’autre volet majeur de la loi Elan est de favoriser l’accession au logement pour les personnes les plus modestes, qu’il s’agisse de location ou d’acquisition.

Concernant les HLM, pour les locataires domiciliés dans des zones tendues, où la pression locative est forte, la loi Elan prévoit un réexamen de leur dossier tous les 3 ans afin de vérifier si le logement est toujours adapté aux besoins de la famille et proposer, si besoin, un nouveau logement. De plus, le texte de loi prévoit une meilleure coordination entre les procédures de surendettement et d’expulsion locative et l’information des différentes parties prenantes. L’accent est également mis sur la mixité sociale qui doit être favorisée de manière uniforme, aussi bien dans les quartiers modestes que dans ceux plus aisés.

Dans le même temps, la loi Elan prévoit de faciliter l'accès à la propriété pour les locataires de HLM. Pour rappel, le logement doit être conformes aux normes d’habitabilité et de performance énergétique, ce qui contraint le vendeur à réaliser les travaux nécessaires dans les meilleurs délais.

Toujours dans l’idée d’optimiser le parc locatif en France, la loi Elan prévoit des mesures juridiques et techniques afin de faciliter la transformation de bureaux en logements.

Outre ces deux axes majeurs, la loi Elan a aussi édicté un certain nombre de nouvelles règles concernant l’urbanisme ou encore les copropriétés :

• création d’opérations de revitalisation de territoire (ORT) accompagnées de mesures favorisant notamment la rénovation de l’habitat ;
• simplification de certaines normes en matière d’urbanisme (moins de documents exigibles, par exemple, pour les permis de construire) ;
• obligation pour le syndic de copropriété de mettre à la disposition des copropriétaires un extranet rassemblant l’ensemble des documents concernant la copropriété ;
• renforcement de la protection des propriétaires face aux squatteurs illégaux ;
• réforme du système de réquisition de locaux pour héberger temporairement les sans-abris.

Enfin, point de vigilance à l’attention des professionnels de l’immobilier : dans le cadre d’opération d’acquisition immobilière par des non-professionnels, la loi Elan a renforcé le principe du délai de rétractation. Depuis la promulgation de la loi, il est obligatoire de notifier de manière claire aux acquéreurs les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice de ce droit. Que l’acquisition se fasse en tant que personne physique ou morale.