Les lois en série : la loi Alur pour l’accès au logement et un urbanisme rénové

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur (ou loi Duflot II), a été promulguée en mars 2014. Pour le ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales, ce texte vient modifier la loi du 6 juillet 1989 qui visait à réguler les relations entre un propriétaire-bailleur et son locataire, et poursuit trois objectifs majeurs :

• réguler les marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives ;
• favoriser l’accès au logement, en protégeant les populations les plus vulnérables ;
• développer l’innovation et la transparence.

Les différents articles de cette loi s’adressent aux locataires, propriétaires, copropriétaires, bailleurs, agences immobilières et garants.

Avec plus de 170 articles, la loi Alur est dense. Voici les principales mesures à retenir :

Encadrement des loyers

Le principe de l’encadrement des loyers a été initié par la loi Alur puis mis en application, via une phase d’expérimentation, dans le cadre de la loi Elan. L’idée est de plafonner les loyers dans les zones dites "tendues" - où la demande en logement est beaucoup plus forte que l’offre - afin de rendre les logements plus abordables. Toutefois, il faut noter que pour un logement offrant des prestations exceptionnelles (jolie vue, grande terrasse, emplacement privilégié, équipements de qualité), un complément de loyer peut être appliqué par le propriétaire.

Nouveau bail

La loi Alur a formalisé de manière précise ce document en créant un modèle type, avec des informations désormais obligatoires. L’objectif de cette mesure était de faciliter les relations entre locataires et bailleurs en ne laissant rien au hasard. Par ailleurs, dans ce nouveau bail, il est précisé que le délai de préavis en zone tendue passe de 3 mois à un mois et que le bailleur dispose d’un mois pour restituer la caution à son locataire s’il n’y a pas de réserves émises lors de l’état des lieux de sortie.

Diagnostics immobiliers obligatoires

Avec la loi Alur, de nouveau diagnostics ont été rendus obligatoires pour la mise en location de biens à usage d’habitation. Il s’agit des diagnostics gaz et électricité. Pour rappels, ces diagnostics sont valables 3 ans et concernent les installations de plus de 15 ans.

Encadrement des honoraires d'agence immobilière

Pour plus de transparence et afin d’éviter les pratiques abusives, la loi Alur a défini un barème des honoraires de l’agent immobilier pour la mise en location d'un bien. Pour le locataire, celui-ci dépend de la zone géographique et de la surface du logement : 12 €/m² de surface habitable en zones très tendues, 10 €/m² en zones tendues et 8 €/m² sur le reste du territoire. Par ailleurs, la loi Alur précise que, si les honoraires des agences immobilières sont libres (et doivent être clairement affichés), le propriétaire-bailleur ne peut pas payer moins que le locataire. Cette répartition est un point notable de ce texte qui vise à limiter la quote-part du locataire.

De nombreux articles de la loi Alur visent aussi les copropriétés. Elle prévoit notamment un contrat de syndic type et liste un ensemble d’obligations pour une bonne gestion des copropriétés :

•  création d’un compte bancaire propre à la copropriété ;
• immatriculation au registre national d’immatriculation des copropriétés ;
• création d’un fonds de travaux pour chaque copropriété ;
• obligation de réaliser un diagnostic technique global de la copropriété ;
• instauration de la fiche synthétique de copropriété.

Enfin, la loi Alur a mis en place la garantie Visale contre les loyers impayés. Il s’agit d’une caution accordée par Action Logement et qui garantit le paiement du loyer et des charges locatives au bailleur en cas de défaillance de paiement de son locataire. Elle concerne l’ensemble des salariés gagnant jusqu’à 1 500 € nets par mois et leur permet de faciliter la recherche d’un logement. Ce nouveau dispositif est venu remplacer la garantie universelle des loyers (GUL).

Freiner la hausse des loyers, informer et protéger les locataires, fluidifier la vie des copropriétés et les relation bailleurs-locataires et insuffler une dose de transparence dans le processus de location, telles étaient les ambitions de cette loi Alur publiée au Journal officiel le 26 mars 2014.