Les lois en série : la loi Denormandie pour des logements rénovés

Entrée en vigueur le 1^er janvier 2019, la loi Denormandie, du nom du ministre de la Ville et du Logement de l’époque, Julien Denormandie, est un dispositif qui offre une réduction fiscale en contrepartie de :

• l’achat d’un logement ancien dans un quartier dégradé ;
• sa rénovation ;
• sa mise en location pour une durée minimale de 6 ans.

Récemment prolongée dans le cadre de la loi de finances 2022, la loi Denormandie est accessible pour des acquisitions de logement réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Denormandie, le logement doit être situé :

•  soit dans une des 222 communes du programme national Action cœur de ville qui, via une convention sur 5 ans, a pour objectif de redynamiser les centres villes ;
• soit dans une commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

Par ailleurs, le logement doit faire l’objet de travaux de rénovation à hauteur minimum de 25 % du coût total de l’opération. Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par un professionnel agréé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). La nature des travaux à réaliser pour pouvoir prétendre au dispositif Denormandie est fixée par le décret du 26 mars 2019. Ils doivent, au choix :

• améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % pour une maison individuelle (20 % pour un logement collectif) ;
• correspondre à deux des cinq types de travaux suivants : rénovation des murs, des toitures et/ou des fenêtres, changement de chaudière et/ou de système de production d’eau chaude ;
• créer de la surface habitable supplémentaire.

À l’issue des travaux, le logement doit présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) prouvant une amélioration notable de la consommation d’énergie (inférieur à 331 kWh/m²/an).

Une fois le logement rénové, le propriétaire s’engage à louer son bien non meublé, en tant que résidence principale, sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Les loyers mensuels, charges non comprises, sont soumis à des plafonds :

Comme pour le dispositif Pinel, avec le Denormandie, le propriétaire peut louer son bien à ses ascendants ou descendants. À une condition toutefois : il lui faut respecter le plafond de ressources des locataires car l’objectif de la loi Denormandie est de faciliter la location aux ménages modestes.

Autre similitude avec le Pinel : la réduction d’impôt du Denormandie s’applique dans la limite d’un investissement annuel de 300 000 €.

La durée de location détermine le montant de la déduction fiscale :

• 6 ans de location = une réduction d’impôt totale de 12 % du montant de l’investissement (2 % par an pendant 6 ans) ;
• 9 ans de location = une réduction d’impôt totale de 18 % du montant de l’investissement (2 % par an pendant 9 ans) ;
• 12 ans de location = une réduction d’impôt totale de 21 % du montant de l’investissement (2 % par an pendant 9 ans, puis 1% par an pendant les années suivantes).

À noter que l’avantage fiscal ne peut pas dépasser les 63 000 € (21 % de 300 000 €).

Lutter contre le logement insalubre et répondre aux besoins de logements, tels sont les objectifs de la loi Denormandie. Un dispositif qui, malheureusement, reste encore assez méconnu des particuliers et qui, depuis son entrée en vigueur, n’a pas connu le même engouement que son cousin, le dispositif Pinel.