Estimation d’un logement occupé : quel impact sur le prix de vente ?

Le fait que le logement soit loué n'empêche pas à son propriétaire de le vendre. Toutefois, le nombre d’acquéreurs potentiels pour ce type de bien sera forcément moindre que pour un logement libre de toute occupation. Et pour cause : le futur propriétaire devra souvent faire preuve de patience avant de pouvoir récupérer le logement et l’utiliser à sa guise. La présence d’un locataire a donc forcément un impact sur le prix. Et cet impact, variable, dépend de trois critères principaux qu’il est primordial de prendre en compte au moment de l’estimation.

Cette différence est importante car elle induit deux types de baux spécifiques. Pour rappel, un logement vide se loue avec un bail classique de 3 ans (6 ans si le propriétaire est une société) tandis que la location d’un logement meublé implique un bail d'un an, voire de neuf mois non renouvelables si le locataire est étudiant.

Dans le premier cas, le nouveau bailleur ne pourra donner congé au locataire en place qu’au terme du premier renouvellement du bail. Concrètement, si au moment de la vente, le locataire occupe le logement depuis moins de trois ans, le nouveau propriétaire devra attendre la fin de la durée initiale du bail (3 ou 6 ans) plus une période de renouvellement pour pouvoir changer de locataire.

En revanche, s’il souhaite faire du logement sa résidence principale ou y loger ses enfants, il lui faudra respecter un délai minimum de deux ans pour récupérer la jouissance du logement.

Pour un bien vide vendu loué, la décote sera d’environ 10-15 %. Dans le cas d’un logement meublé, le délai pour pouvoir donner congé au locataire sera forcément plus court et, par voie de conséquence, la décote moins importante.

Lorsqu’un client décide d’acquérir un bien loué, il est motivé par la perspective d’un loyer. Et l’attention qu’il va porter à son montant sera d’autant plus importante si celui-ci est un investisseur. Ce dernier va irrémédiablement sortir sa calculatrice pour vérifier la rentabilité de son investissement. Si le bail en cours est encore long et la rentabilité insuffisante en raison d’un loyer trop bas, il ne se positionnera pas. Un loyer en dessous du prix du marché rendra la vente beaucoup plus compliquée.

Autre cas de figure : un logement peut être loué à un prix extrêmement bas s’il est soumis à la loi de 1948. Pour rappel, ce régime se caractérise par des loyers peu élevés et permet au locataire et à ses proches de bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. Concrètement, la possibilité de congédier le locataire est extrêmement limitée. La décote est donc considérable et peut atteindre 40 à 50 % du prix.

Dernier critère à prendre en compte : l’âge du locataire. Il existe en effet une protection particulière pour les locataires âgés de plus de 65 ans et aux revenus modestes, dans le cadre de leur résidence principale, que celle-ci soit meublée ou vide. Ainsi, selon la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi ALUR), pour pouvoir lui donner son congé, un bailleur est dans l’obligation de proposer au locataire un logement de remplacement qui corresponde à ses besoins et à ses possibilités financières. Cette protection est un réel point négatif pour un potentiel acquéreur et entraîne une décote conséquente (25-30 %). Sauf ci ce dernier est lui-même est âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus modestes. Dans ce cas précis, la protection ne s’applique plus et la décote sera logiquement moindre.

Estimer un logement occupé nécessite d’être vigilant. Une décote de la valeur, plus ou moins importante, est inévitable. Mais pour l’évaluer au plus juste, il est indispensable que vous puissiez voir le bail en cours. Et vérifier ainsi l’ensemble des informations. L’absence d’un bail en bonne et due forme est un point négatif majeur et nous vous conseillons vivement d’aider votre vendeur à régulariser la situation avec son locataire. Enfin, assurez-vous qu’aucune procédure à l’encontre du locataire n’est en cours, notamment pour loyer impayé.