Estimation : quel est l'impact de la mitoyenneté sur la valeur d’un bien ?

Est-elle forcément perçue comme un inconvénient ? Les maisons mitoyennes sont-elles boudées par les acquéreurs ? La mitoyenneté fait-elle baisser la valeur d’un bien ? Voici quelques éléments de réponses pour proposer une estimation au juste prix.

Définie et régie par les articles 653 à 673 du Code civil, la mitoyenneté est "un régime d'indivision forcée qui concerne les clôtures séparative : murs, haies, fossés. C'est un véritable droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun et non une servitude", peut-on lire sur le site officiel des notaires de France. Concrètement, dans le cadre d’un bien immobilier, il s’agit d’un mur commun à deux propriétaires.

En terme d’obligation, "les deux voisins doivent contribuer en commun aux charges d'entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen". Dans la pratique, chaque propriétaire entretient généralement la partie du mur mitoyen située du côté de sa propriété. La mitoyenneté n’est donc pas anodine et implique une relation particulière entre voisins.

Outre les murs, la mitoyenneté peut s’appuyer sur une haie, un talus, une palissade, voir même un fossé. Dans ces cas-là, l’incidence est relativement minime. Quand il s’agit d’un mur, cela peut s’avérer plus délicat. Principalement en raison du bruit inhérent à la vie en logement mitoyen. Il faut toutefois faire le distinguo entre 2 types de mitoyenneté : par le garage ou par des pièces de la maison.

Dans le cas d’une mitoyenneté par le garage, c’est-à-dire 2 maisons collées respectivement par leur garage, les éventuelles nuisances sonores entre voisins seront atténuées par les garages. Dans le cas d’une mitoyenneté entre des pièces des maisons, seul le mur mitoyen et l’éventuelle isolation feront office de séparation. Les bruits entre les deux logements seront alors plus audibles. Au moment de réaliser l’estimation d’un bien immobilier, il est important de bien tenir compte de la nature concrète de la mitoyenneté.

La grande proximité entre voisins induite par la mitoyenneté est souvent un frein à l’achat. Et pour cause : elle est régulièrement source de conflits de voisinage et il peut être très désagréable d’avoir l’impression de "vivre avec ses voisins". Il est donc primordial d’examiner avec minutie la construction, l’isolation et l’agencement d’un logement mitoyen au moment d’en estimer le prix.

Quel matériau de construction a été utilisé ? Quelle est l’épaisseur du mur mitoyen ? Une isolation a-t-elle été installée ? Si oui, de quel type ? Les maisons mitoyennes sont-elles bâties sur une dalle commune ? Les réponses à ces questions vous donneront un indice précieux sur les potentielles nuisances sonores.

Outre le bruit, la luminosité est également un facteur à prendre en compte. Une maison mitoyenne, encore plus si elle l’est des deux côtés, ne bénéficie pas d’autant de lumière qu’une maison individuelle qui possède des ouvertures sur tous ses côtés.

Si, dans le cadre d’un argumentaire de vente, l’agent immobilier vante bien souvent les économies d’énergie (30 % de dépenses de chauffage en moins) et le risque de cambriolage plus faible des logements mitoyen, le verdict sur le marché est sans appel. Ainsi, en moyenne, les maisons mitoyennes se négocient 10 à 15 % moins cher que les maisons individuelles. Et cette dépréciation peut-être encore plus importante si la maison à côté n’est pas bien entretenue. L’impression générale qui se dégage s’en trouve dès lors dégradée et impactera à coup sûr le prix.

Vous l’aurez compris, la mitoyenneté peut revêtir des réalités bien différentes. C’est un ensemble de critères à la fois techniques et environnementaux qu’il faut prendre en compte pour pouvoir en mesurer l’impact financier. Alors, n’hésitez pas à bien questionner vos clients vendeurs lors du rendez-vous d’estimation de leur maison !