Réforme de la copropriété : ce qu’il faut savoir

Au sein des copropriétés, les assemblées générales (AG) ne font pas toujours le plein. Or, c’est à cette occasion que sont prises les décisions nécessaires à leur bon fonctionnement. Inscrite dans une ordonnance du 30 octobre 2019, en complément de la loi Élan du 23 novembre 2018, la réforme de la copropriété vise à remédier au désengagement de certains copropriétaires et à faciliter ainsi la prise de décision. Le texte est entré en vigueur le 1er juin 2020, mais il restait encore à préciser certaines dispositions par un décret d’application. C’est chose faite depuis le 2 juillet dernier.

Parmi les principales mesures de la réforme de la copropriété figure le renforcement du conseil syndical. Lorsqu’il est composé d’au moins trois personnes, ce dernier peut désormais recevoir de l’assemblée générale une délégation de pouvoir pour des décisions relevant de la gestion courante, comme la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (réparation des escaliers, de la toiture, etc.). En revanche, sont exclues de cette délégation l’approbation des comptes et la détermination du budget prévisionnel.

En vertu de la loi Élan, les copropriétaires peuvent désormais participer aux AG par visioconférence, à la condition toutefois que l’AG ait préalablement procédé à un vote favorable. Compte tenu de la crise sanitaire, cette contrainte du vote préalable est levée jusqu’au 31 janvier 2021.

Toujours pour lutter contre l’absentéisme, la réforme permet aux copropriétaires de voter par correspondance avant la tenue de l’AG. Il leur suffit, pour cela, de remplir et de renvoyer au syndic le formulaire joint avec la convocation, au moins trois jours avant la tenue de l’AG.

En matière de relations entre les copropriétés et leur syndic, la réforme de la copropriété opère là aussi plusieurs changements. Tout d’abord, des prestations de service peuvent être confiées au syndic en dehors du contrat de syndic. Par ailleurs, le conseil syndical doit maintenant mettre en concurrence le syndic à l’expiration de son contrat, et non plus tous les trois ans comme c’était le cas auparavant.

Enfin, l’état daté, que le syndic établi avant toute vente de bien en copropriété, est désormais plafonné à 380 €. Ce document, qui informe notamment l’acquéreur du montant prévisionnel de ses charges, était facturé 600 € en moyenne selon l’Institut national de la consommation.

Pour faciliter leur gestion, les copropriétés de cinq lots et moins, ou dont le budget prévisionnel n’excède pas 15 000 € sur trois exercices consécutifs, sont dispensées de conseil syndical et de plan comptable. Elles doivent toutefois ouvrir un compte bancaire séparé.

Par ailleurs, de nouvelles règles sont établies pour les copropriétés à deux lots, en vue d’éviter les blocages.