Que faire si votre client n’a pas son acte de propriété ?

Comment obtenir un acte de propriété ? À qui s’adresser ? Comment faire en cas de décès du propriétaire quand il n’y a pas d’héritiers connus ? En tant qu’agent immobilier, ai-je le droit de mandater un généalogiste ? Découvrez avec Bien’ici comment récupérer un acte de propriété.

L’acte de propriété, également nommé titre de propriété, est un document notarié, donc authentique, qui atteste de la propriété d’une personne sur un terrain, une maison, un appartement ou un immeuble. C’est un document obligatoire pour toute vente de biens immobiliers. Il peut prendre différentes formes :

• une copie de l’acte de vente dans le cas d’une transaction portant sur un bien immobilier ancien ou un terrain ;
• un contrat d’acquisition dans le cas d’une construction d’une maison individuelle ou d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

C’est un document officiel qui doit impérativement contenir les éléments suivants :

• le prix de vente et les modalités de paiement ;
• les qualifications des acheteurs et des vendeurs : identité, adresse, statut fiscal, régime matrimonial ;
• les caractéristiques du bien : superficie, adresse, section cadastrale, numéro de parcelle. Dans le cas d’un logement dans un immeuble en copropriété, le nombre de lots doit également être indiqué ;
• les quotités dans le cas d’un démembrement de propriété ;
• la date de cession et la date d'entrée en jouissance du bien ;
• les servitudes ;
• l’état hypothécaire ;
• l’origine de la propriété depuis 30 ans ;
• les dispositions d’urbanisme ;
• les mentions des droits de préemption.

Lors de la vente d’un bien immobilier, votre client a l’obligation de fournir un acte de propriété pour que la transaction puisse avoir lieu. Mais vous pouvez vous trouver dans la situation où ce dernier n’est pas en mesure de le fournir pour diverses raisons. Il est toutefois possible de le récupérer facilement.

Pour l’obtenir, vous pouvez vous adresser :

• au notaire qui a rédigé l’acte de propriété. Il est tenu de conserver une copie originale de l’acte de propriété (ou minute) pendant une très longue durée (jusqu’à 100 ans). Ce service est payant au titre des frais de désarchivage et de copie. Son montant diffèrent selon les études ;
• auprès du service de publicité foncière(anciennement conservation des hypothèques) qui est un service administratif où sont conservés et enregistrés les actes notariés. C’est également un service payant (entre 6 € et 30 € selon le type de document). 2 cas de figure sont possibles :
  • pour les actes de propriété à partir de 1956, vous devrez remplir le document Cerfa 11187*05 ;
  • pour les actes de propriété d'avant 1956, vous devrez alors renseigner le formulaire Cerfa 11273*05.

À noter : Vous trouverez les adresses des antennes des services de publicité foncière où envoyer le formulaire.

Contrairement aux idées reçues, il est donc relativement facile de récupérer un acte de propriété. Dans le cas d’une succession où les héritiers sont clairement identifiés, ils reçoivent sous 6 mois suivant le décès une attestation de propriété immobilière après publication au service de publicité foncière.

Mais que faire lorsque les héritiers ne sont pas connus ?

Vous avez, dans certains cas, la possibilité de mandater un généalogiste pour retrouver les héritiers. Mais attention : vous devez, au préalable, disposer d’un mandat de recherche de la part d’un de vos clients et que le bien recherché corresponde à ce mandat. C’est ce qu’a acté la Cour de cassation dans la décision n°20-14.227 du 9 juin 2022, résultant de la réforme des successions de juin 2006 qui "permet à toute personne de saisir un généalogiste dès lors qu’elle a un intérêt direct et légitime à l’identification des héritiers ou au règlement de la succession".

Dans ce cas, un agent immobilier disposait d’un mandat de recherche et à trouver un bien correspondant, dont le propriétaire était décédé. Ne connaissant pas d’héritiers connus, il a mandaté un généalogiste pour retrouver les potentiels héritiers. Suite à ses recherches, le généalogiste a retrouvé un héritier et lui a présenté sa facture d’un montant équivalent à 33 % de l’actif successoral plus la TVA à 20 %. Ne souhaitant pas régler la facture et estimant que c’était à un notaire de mandater le généalogiste, l’héritier s’est tourné devant les tribunaux, qui l’ont débouté. En effet, ils ont jugé que l’agent immobilier était dans son bon droit, car il disposait d’un mandat de recherche correspondant au bien immobilier en question et qu’il avait dès lors, toute latitude pour mandater le généalogiste. Finalement, l’héritier a dû payer la facture.

Cette décision faisant jurisprudence, vous avez la possibilité de mandater un généalogiste pour retrouver un héritier. Prenez garde cependant à ce que votre mandat de recherche corresponde bien au bien immobilier dont le propriétaire est décédé.