[L'IA au cœur de l'immo] Les règles à connaître depuis le 2 août 2026

Le règlement européen sur l’intelligence artificielle, ou AI Act, est entré en vigueur en août 2024. Son application se fait progressivement.

Depuis le 2 août 2026, les règles de transparence prévues par son article 50 sont entrées en application. Elles concernent notamment certains chatbots, mais aussi des contenus générés ou modifiés avec une intelligence artificielle. Dans l’immobilier, plusieurs usages sont concernés : répondre aux internautes avec un assistant virtuel, créer un visuel de home staging ou publier certains contenus produits avec une IA.

Un acquéreur demande si un bien est toujours disponible. Un candidat locataire veut connaître les pièces à fournir. Si un chatbot lui répond, l’internaute doit comprendre qu’il échange avec une intelligence artificielle et non avec un professionnel, sauf si le contexte ne laisse déjà aucun doute.

L’information doit apparaître dès le début de l’échange. Une phrase suffit : « Bonjour, je suis l’assistant virtuel. Je peux répondre à vos premières questions et transmettre votre demande à un conseiller. »

L’AI Act impose d’abord au fournisseur du chatbot de concevoir son outil de façon à informer l’utilisateur. Donc, si vous utilisez une solution proposée par un éditeur, vérifiez simplement que la mention est bien visible une fois le chatbot installé et personnalisé. Si la discussion porte ensuite sur une négociation, une réclamation ou une question que l’outil ne sait pas traiter, mieux vaut permettre à l’utilisateur de reprendre facilement contact avec un professionnel.

Non. Un agent ou un mandataire peut utiliser ChatGPT ou un autre outil pour préparer une première version d’une annonce à partir des caractéristiques d’un bien. Pas besoin pour autant d’ajouter ensuite : « Annonce générée par intelligence artificielle ».

L’obligation de signaler les textes écrit avec une IA concerne ceux qui sont publiés pour informer sur des questions d’intérêt public. Une annonce immobilière commerciale classique n’entre, en principe, pas dans cette catégorie.

Une chose ne change pas : le professionnel reste responsable de ce qu’il publie. Si l’IA invente une terrasse, transforme 57 m² en 67 m², ajoute une cave inexistante ou affirme quelque chose que vous n’avez pas vérifié, l’annonce doit être corrigée. C’est d’ailleurs valable pour tous les usages rédactionnels de l’IA, qu’il s’agisse de préparer une annonce, de générer un compte rendu de visite ou encore de travailler son référencement naturel avec ChatGPT.

Pour d’autres contenus, la règle peut être différente. Un article publié sur le site d’un réseau ou d’un professionnel pour informer le public sur un sujet économique, réglementaire ou politique peut, selon son sujet, relever des textes portant sur une question d’intérêt public. L’AI Act prévoit toutefois une exception lorsque le contenu a fait l’objet d’un véritable contrôle humain ou éditorial et qu’une personne ou une entreprise en assume la responsabilité. Et relire ne veut pas simplement dire corriger trois fautes : la Commission européenne précise qu’un contrôle purement orthographique ou grammatical ne suffit pas.

Prenons un appartement vide. Une IA ajoute un canapé, une table et une bibliothèque pour aider les futurs acquéreurs à se projeter.

Le home staging virtuel est possible. En revanche, si l’image peut être prise pour une photographie authentique du logement, elle peut entrer dans la définition du deepfake prévue par l’AI Act. Il faut alors indiquer clairement qu’elle a été générée ou modifiée. Par exemple : « Projection d’aménagement réalisée par IA : mobilier et décoration non présents dans le logement. »

Aucune formule précise n’est imposée. L’objectif est simplement que l’internaute comprenne immédiatement ce qui existe réellement dans le logement et ce qui a été ajouté par l’IA. La Commission européenne a aussi créé des icônes pour identifier certains contenus générés ou modifiés avec une IA. Leur utilisation reste facultative.

Meubler virtuellement une pièce vide est une chose. Faire disparaître une trace d’humidité, une fissure ou un vis-à-vis en est une autre. Même avec une mention « image modifiée par IA », un professionnel ne peut pas présenter un logement de manière trompeuse.

Il ne faut donc pas utiliser l’IA pour :

• agrandir artificiellement une pièce ;
• supprimer un défaut visible ;
• modifier la vue depuis une fenêtre ;
• créer une terrasse, un balcon ou une piscine qui n’existent pas ;
• faire disparaître un bâtiment situé en face du logement.

L’AI Act ne remplace pas le droit de la consommation. Les règles sur les pratiques commerciales trompeuses continuent de s’appliquer. Mentionner l’IA ne donne donc pas le droit de modifier la réalité du bien.

L’IA peut aussi être utilisée pour analyser un dossier locatif. Par exemple, un outil peut étudier les revenus et les charges d’un candidat puis lui attribuer un score de solvabilité. Dans ce cas, les règles sont plus strictes. L’AI Act considère comme « à haut risque » certains outils utilisés pour évaluer la solvabilité d’une personne.

Tous les logiciels de gestion locative ne sont pas concernés. Vérifier qu’un dossier est complet n’est pas la même chose que donner une note à un candidat pour aider à décider s’il sera accepté ou non. Les principales règles de l’AI Act concernant ces systèmes s’appliqueront à partir du 2 décembre 2027. En attendant, le RGPD encadre déjà certaines décisions prises uniquement par un algorithme. Lorsqu’il s’applique, le candidat doit notamment pouvoir demander qu’une personne réexamine la décision et la contester. La CNIL détaille les règles applicables aux décisions automatisées.

À retenir : une IA peut aider à étudier un dossier, mais elle ne doit décider seule du sort d’un candidat.

Un collaborateur veut gagner du temps et demande à une IA de résumer un dossier locatif, un mandat ou un compromis.

Le réflexe peut sembler anodin. Les documents concernés contiennent pourtant souvent des informations personnelles ou confidentielles : pièce d’identité, avis d’imposition, bulletin de salaire, coordonnées bancaires, informations sur un propriétaire ou un acquéreur… Avant d'envoyer un document dans un outil d'IA, vérifiez donc que celui-ci peut être utilisé pour traiter ce type d'informations.

La CNIL recommande d’encadrer les usages de l’IA générative dans l’entreprise, notamment en définissant quels outils peuvent être utilisés et quelles données peuvent leur être transmises. Une règle simple peut être fixée : pas de données personnelles ou confidentielles dans un outil d’IA qui n’a pas été validé pour cet usage.

Depuis février 2025, les professionnels qui utilisent des outils d’IA doivent s’assurer que leurs équipes savent les utiliser correctement. Pas besoin pour autant d’une formation diplômante ou d’un nombre d’heures précis.

Quelques règles simples peuvent déjà suffire :

• quels outils sont autorisés ;
• quelles informations ne doivent pas y être envoyées ;
• ce qui doit toujours être vérifié par un professionnel ;
• quand l’utilisation de l’IA doit être signalée ;
• vers qui se tourner en cas de doute.

Une courte sensibilisation et des règles internes claires peuvent donc suffire pour encadrer les usages les plus courants.

Pas besoin de bannir l’intelligence artificielle ni d’ajouter une mention « IA » sous chaque contenu.

Quelques réflexes permettent déjà d’encadrer les principaux usages :

• faites le point sur les outils réellement utilisés dans votre structure ;
• vérifiez comment vos chatbots se présentent aux internautes ;
• relisez les annonces produites avec une IA avant publication ;
• signalez les visuels générés ou modifiés lorsqu’ils peuvent être pris pour des images authentiques ;
• n’utilisez pas l’IA pour masquer ou modifier une caractéristique réelle du logement ;
• ne transmettez pas de données personnelles ou confidentielles à un outil non validé ;
• gardez une intervention humaine lorsqu’un outil participe à une décision importante concernant une personne ;
• donnez à vos équipes quelques règles simples sur ce qu’elles peuvent faire et ce qu’elles doivent éviter.

Au fond, l’enjeu n’est pas d’écrire « intelligence artificielle » partout. Il faut surtout savoir où elle intervient, vérifier ce qu’elle produit et ne jamais créer de confusion pour le client.