Les lois en série : la loi Jeanbrun pour un nouveau souffle de l'investissement

Porté par une volonté de réconcilier rentabilité privée et utilité publique, ce mécanisme modifie en profondeur la manière dont vous conseillez vos clients investisseurs. 

Voici une analyse détaillée de ce dispositif pour vous permettre d'anticiper les opportunités du marché pour les prochaines années.

Élément majeur du plan Relance Logement du gouvernement, le dispositif Jeanbrun marque une rupture nette avec les mécanismes de défiscalisation du passé. Il ne s'agit plus d'une réduction fiscale mais d'un amortissement dont le taux varie selon le type de logement et la catégorie de loyers appliqués.

La loi Jeanbrun concerne en effet l'investissement locatif dans les logements neufs et les logements anciens, avec une condition de travaux d'un montant égal à au moins 30 % du prix d'acquisition afin d'obtenir la note de DPE A ou B. L'investisseur choisit également s'il souhaite appliquer un loyer intermédiaire, social ou très social. Différents plafonds de revenus des locataires sont à respecter pour accéder à la location et bénéficier de l'amortissement.

Le dispositif Jeanbrun est applicable aux logements collectifs dont la date de signature de l'acte d'achat est comprise entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L'acheteur s'engage à proposer le logement en location vide pendant au moins 9 ans. Il ne peut pas proposer le logement à un ascendant ou un descendant. Les maisons individuelles sont également exclues.

A savoir : pour les locations Jeanbrun en social ou très social, l'investisseur doit passer par l'intermédiation d'un organisme gouvernemental.

Le dispositif Jeanbrun ne se contente pas de copier ses prédécesseurs : il cible une plus large majorité de ménages à la recherche d'une location et s'étend sur l'ensemble du territoire français. L'objectif est clair : encourager la construction et la rénovation lourde dans les zones où l'écart entre le parc social et le parc privé libre est devenu trop important.

Ce dispositif introduit une modulation géographique plus fine. Il ne repose plus uniquement sur le zonage A/B/C classique, mais intègre des indicateurs de tension locative actualisés en temps réel. Les plafonds de loyers et de revenus des locataires seront en effet calculés à la commune : ils seront plus élevés dans les zones tendues.

Plafond de revenus 2026 pour un investissement Jeanbrun au niveau intermédiaire

Pour bénéficier d'un amortissement Jeanbrun de 3,5 % dans le neuf et de 3 % dans l'ancien pour la location d'un logement en zone Abis, un couple de locataire doit percevoir moins de 66 276 € par an à la signature du bail.

Plafond de revenus 2026 pour un investissement Jeanbrun au niveau social (Loc 2)

Pour bénéficier d'un amortissement Jeanbrun de 4,5 % dans le neuf et de 3,5 % dans l'ancien pour la location d'un logement en zone B1, un couple de locataire doit percevoir moins de 35 338 € par an à la signature du bail.

Plafond de revenus 2026 pour un investissement Jeanbrun au niveau très social (Loc 3)

Pour bénéficier d'un amortissement Jeanbrun de 5,5 % dans le neuf et de 4 % dans l'ancien pour la location d'un logement en zone A, un couple de locataire doit percevoir moins de 29 114 € par an à la signature du bail.

Si le cœur du dispositif reste une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient du logement, le "bonus Jeanbrun" est intrinsèquement lié au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Pour les logements neufs, la question ne se pose pas car les nouvelles constructions répondent toutes aux normes RE 2020.

La condition de travaux pour les logements anciens est essentielle dans le dispositif. Elle doit inciter à la rénovation du parc locatif privé et assurer aux locataires des logements efficaces sur le plan énergétique. En l'état actuel de la loi, cette condition est toutefois estimée trop contraignante par de nombreux professionnels, dans la mesure où les travaux d'amélioration énergétique majeurs sont plus difficiles à activer dans une copropriété.

L'application de loyers intermédiaires pour bénéficier de l'avantage fiscal se retrouve dans la majorité des dispositifs actuels.

La grande innovation de la loi Jeanbrun réside dans son volet social. Le dispositif incite fortement à l'intermédiation locative. En clair, si le propriétaire confie la gestion de son bien à un organisme agréé pour louer à des tarifs dits "sociaux", il bénéficie d'un abattement supplémentaire sur ses revenus fonciers.

Les plafonds de ressources des locataires ont été revus à la hausse pour englober une plus large part des actifs (jeunes travailleurs, infirmiers, enseignants). Pour vous, c'est une opportunité de sécuriser la gestion locative avec des risques d'impayés réduits, tout en offrant aux propriétaires une rentabilité nette (après impôts) souvent supérieure au marché libre grâce aux incitations fiscales cumulées.

Le dispositif Jeanbrun marque le début d'une ère où la fiscalité immobilière devient un outil de précision. Pour le professionnel de l’immobilier, ce n'est plus seulement un produit financier à vendre, mais un véritable projet de territoire à accompagner. Maîtriser ses subtilités, c’est s’assurer une position de conseil indispensable auprès d’une clientèle d’investisseurs en quête de sens et de sécurité.