Les lois en série : la loi Cosse pour un logement plus abordable

Plus connu sous l’appellation "Louer abordable", la loi Cosse est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place par la loi de finances rectificative de 2016 et entré en vigueur le 1er février 2017. Du nom de la ministre du Logement de l’époque, Emmanuelle Cosse, il a été mis en place en remplacement des dispositifs "Borloo ancien" et "Besson ancien" et a pour objectif d'inciter les propriétaires-bailleurs à louer leur bien immobilier, situé dans des zones où la demande en logement est forte, à un prix abordable pour des locataires aux revenus modestes. En contrepartie, ils bénéficient de déductions fiscales attractives. Concrètement, plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôts est conséquente.

La loi Cosse s’inscrit de manière plus large dans le cadre de la Loi Alur, promulguée le 24 mars 2014, et qui vise notamment à encadrer la location, favoriser l’accès au logement et lutter contre l’habitat indigne.

Pour pouvoir bénéficier des avantages liés au dispositif "Louer abordable", les propriétaires bailleurs doivent respecter un certain nombre de conditions :

• le bien immobilier doit être situé dans une zone éligible et être loué non meublé et à titre de résidence principale ;
  
• le propriétaire bailleur doit signer une convention d’une durée minimale de 6 ans avec l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) ;
• le logement – maison ou appartement – peut être récent ou ancien mais doit être décent et doit répondre aux normes actuelles d’habitabilité (notamment en ayant un diagnostic de performance énergétique supérieur à F) ;
• le logement ne pas être loué à un membre de la famille du propriétaire-bailleur (ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal).

La loi Cosse est conditionnée au respect par le propriétaire-bailleur de deux plafonds fixés par décret et appréciables à la date de conclusion du bail : les ressources du locataires et le loyer.

À noter que la loi de Finances 2022 modifie le barème des loyers. En effet, pour toute location débutant à partir du 1^er mars 2022, les plafonds de loyers ne dépendent plus du zonage A, B, C mais s’appuie sur une cartographie réalisée à l’échelle communale et mise à jour grâce aux données de l’Observatoire des loyers. Une manière de fixer les loyers au plus juste, notamment dans les zones tendues. Ceux-ci sont définis par niveaux (intermédiaire, social et très social) et la location peut faire l’objet ou non d’une intermédiation locative (IML), c’est-à-dire de l’intervention d’une agence immobilière à vocation sociale ou d’un organisme agréé dans le cadre de la location à des ménages en situation de précarité. De ces critères dépendent le montant de l’avantage fiscal.

La loi de Finances 2022 a apporté un changement significatif au dispositif. En effet, l’avantage fiscal consenti dans le cadre de la loi Cosse n’est plus un abattement fiscal sur les revenus locatifs mais une réduction d’impôt allant de 15 % à 65 %. Ainsi, plus la décote accordée par le propriétaire-bailleur est élevée, plus la réduction d’impôts est importante. Par ailleurs, le calcul n’étant plus lié au taux marginal d’imposition, le gain devient le même pour tous les propriétaires.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, désormais baptisée Loc'Avantages, les propriétaires-bailleurs pourront déposer leur demande sur une plateforme dédiée de l’ANAH qui ouvrira le 1er avril 2022.

Attention, la loi Cosse ne peut être cumulée avec un autre dispositif de défiscalisation, comme par exemple la loi Pinel. Par ailleurs, pour un propriétaire-bailleur dont la convention avec l’ANAH arriverait à son terme, il était auparavant compliqué de sortir du dispositif et de réévaluer le loyer du logement pour le mettre à prix correspondant à la réalité du marché. C’était alors un frein considérable.

Afin de redynamiser la loi Cosse, la loi de Finances 2022 prévoit donc la mise en place d’une dérogation pour permettre aux bailleurs de réévaluer librement le loyer de leur logement à l’issue des 6 ans de convention.

Moins populaire que la loi Pinel ou la loi Denormandie, le dispositif Cosse offre des avantages fiscaux non négligeables. Alors n’hésitez plus à en parler à vos clients investisseurs qui, en raison d’une récente prorogation, pourront en profiter jusqu’au 31 décembre 2024.