Estimation : quel est l’impact de l’étage sur la valeur d’un bien ?

Un appartement au dernier étage est-il toujours mieux coté qu’un rez-de-chaussée ? Les maisons de plain-pied peuvent-elles plus de valeur que les maisons sur plusieurs niveaux ? Voici quelques éléments de réponses pour proposer une estimation au juste prix.

Que vous estimiez une maison ou un appartement, que le bien soit neuf ou ancien, sa situation dans les étages ou la présence d’un ou plusieurs niveaux revêt une réelle importance et va influer sur le prix. Grâce à votre expérience et votre connaissance du marché immobilier, vous savez qu’un appartement au dernier étage sera plus recherché qu’un rez-de-chaussée. Toutefois, l’impact de l’étage doit se lire à la lumière d’autres critères. Et c’est cette équation parfois difficile que doit résoudre un professionnel lors de l’estimation d’un bien.

Le manque cruel de lumière (surtout quand il se situe dans une cour d’immeuble exiguë), les allers-et-venues des passants devant les fenêtres, le bruit de la circulation ou encore les problèmes de sécurité sont autant de points négatifs qui entraînent une décote pouvant aller de 20 % à 40 % pour un appartement en rez-de-chaussée. Pour ces mêmes raisons, les acquéreurs se font plus rares pour cette typologie de bien. Votre estimation devra bien évidemment en prendre compte.

Mais un appartement en rez-de-chaussée peut aussi se révéler agréable et pratique à vivre. Une bonne isolation phonique dans un appartement rénové ou dans une résidence neuve, une orientation plein sud offrant une luminosité suffisante ou un nombre de fenêtres important sont autant de parades aux traditionnels inconvénients des rez-de-chaussée. Et si le rez-de chaussée est un rez-de jardin, cela devient un bel atout. Autres avantages : son accessibilité et les économies sur les charges de copropriété qui ne comprennent pas les frais liés à la présence d’un éventuel ascenseur.

Plus on monte dans les étages, plus la luminosité est au rendez-vous. Dans une estimation immobilière, c’est un facteur important. À ce titre, le must est le penthouse, c’est-à-dire l’appartement au dernier étage, idéalement pourvu d’une belle terrasse, le tout sans vis-à-vis. Mais le dernier étage n’est pas toujours synonyme de standing. Il peut en effet avoir des inconvénients.

En plein été, par fortes chaleurs, un appartement sous les toits peut vite se transformer en sauna. Et habiter au dernier étage peut aussi ressembler au parcours du combattant si l’immeuble n’est pas équipé d’un ascenseur. De manière générale, au-delà du quatrième étage, l’absence d’ascenseur sera toujours un point négatif majeur dans le cadre d’une vente. Finalement, ce sont les étages intermédiaires qui tirent bien souvent leur épingle du jeu et s’avèrent les plus confortables.

Pour l’estimation d’une maison, l’impact de l’étage est différent. Si les plain-pied sont plébiscités pour leur côté facile à vivre et leur accessibilité, plusieurs niveaux donnent de la valeur à une maison. Tout d’abord, pour deux maisons de même superficie, celle agencée sur deux niveaux laissera mathématiquement plus de surface de jardin disponible. Cette optimisation de l’espace est toujours appréciable, d’autant plus si la parcelle est petite.

Ensuite, un étage offre une séparation plus nette entre les espaces jour et nuit. Dans le cadre d’une maison familiale, c’est un avantage non négligeable, notamment d’un point de vue phonique. Enfin, à défaut d’un étage, des combles aménageables représentent un potentiel appréciés des acquéreurs. Idem pour le sous-sol qui constitue généralement une belle surface de rangement et de stockage.

Vous l’aurez compris, l’impact de l’étage lors d’une estimation immobilière n’est pas une science exacte. Il est intrinsèquement lié à de nombreux autres critères et il faut l’œil aiguisé d’un agent immobilier pour le mesurer au cas par cas, de la manière la plus juste.