Commission Rebsamen : ses propositions pour relancer le logement

13 propositions ont été mises en avant dont la compensation de l’exonération de la taxe foncière sur le logement social. Bien’ici fait un tour d’horizon des recommandations de la commission Rebsamen.

Les maires sont confrontés à une densification de la population dans les zones tendues, qui n’est pas forcément bien acceptée par les habitants actuels. De plus, la suppression de la taxe d’habitation a fait chuter les recettes fiscales des communes, particulièrement sur les programmes locatifs sociaux, même si elle est en train d’être compensée à l’euro près pour le stock. Les élus ne sont donc pas incités à autoriser de nouvelles constructions.

La commission s’est appuyée sur la démarche de la ministre du logement, Emmanuelle Wargon, "Habiter la France de demain", qui a mis en avant les solutions répondant aux 4 défis clés pour les villes : sobriété, résilience, inclusion et production. La commission met ainsi en avant la nécessité de redonner de la valeur à l’acte de construire, et l’importance d’une communication intensive de la part du gouvernement, des élus, mais aussi de toutes les parties prenantes.

Des mesures ont déjà été mises en place pour inciter les élus locaux à autoriser des permis de construire et compenser la baisse des recettes liée à la suppression de la taxe d'habitation : l’Aide à la Relance de la construction durable (ARD). Néanmoins, ce mécanisme a montré ses limites, et la commission propose de le remplacer par un dispositif contractuel territorialisé.

L’objectif de ce dispositif est de :

• Définir les besoins en logement dans les zones tendues, entre l’État, l’intercommunalité, et la commune ;
• Fixer des objectifs de construction précis ;
• Allouer une aide de l’État à l’atteinte des objectifs.

Au vu de l’urgence de relancer la construction, la commission recommande de conclure ces contrats avant le début de l'année 2022.

C’est sans doute la mesure phare de la commission. Elle juge que la TFPB représente "un élément essentiel de la politique nationale en faveur du logement social", et que son exonération ne doit pas être supportée par les communes.

Elle suggère donc que l’exonération de TFPB soit compensée par l’État, sous certaines conditions :

• Une limitation dans le temps. D’abord, elle ne concerne que le flux de logements neufs (et pas le stock). Ensuite, elle est prévue pour les 5 à 10 années suivant la mise en service du logement (et non pas entre 15 et 30 ans).
• Une limitation aux zones tendues.

Ce dispositif doit répondre aux besoins de ménages qui n’ont pas les moyens d’accéder au marché libre, mais qui n’ont pas non plus accès au parc social. Ces logements intermédiaires sont soumis à l’impôt sur les sociétés (à l’inverse du parc social).

La commission propose de remplacer l’exonération de TFPB par un crédit d’impôt sur les sociétés pour les bailleurs. Ces derniers paieraient alors normalement la TFPB. Ainsi, les bailleurs s’y retrouvent, et la mairie augmente ses recettes fiscales.

Jusqu’à la réforme de la taxe d'habitation, il était possible pour les communes de supprimer l’exonération de TFPB pour les logements neufs libres (à l’inverse des conseils départementaux qui perçoivent une partie de la TFPB). Ce mécanisme entraîne ainsi un décalage de deux années pour les communes pour percevoir les recettes fiscales (la taxe d'habitation était une recette fiscale immédiate). Pour limiter une hausse trop importante des taxes pour le contribuable, cette suppression de l’exonération est limitée à 40 % de la base imposable.

La commission suggère donc de donner la possibilité aux communes de supprimer l’intégralité de l’exonération de TFPB pour les deux années suivant la livraison des logements neufs vacants.

Depuis 2005, une politique a été mise en place afin de mobiliser le foncier public, en faveur de la construction de logements (notamment sociaux). La loi n°2005-32 prévoit une cession à prix décoté pour le logement social. La loi Duflot de 2013 est allée plus loin, en fixant la limite de cette décote à 100 %. À ce moment, l’objectif était de 22 000 logements par an, mais les résultats sont en deçà des attentes (seulement 8 000), alors que le potentiel de foncier public reste important.

La commission a noté que ce dispositif reste imparfait. En effet, cette décote prive les administrations affectataires et les services de l’État des recettes des cessions immobilières, ce qui met un frein à de nombreux projets d’aménagements. Elle propose donc de compenser, aux administrations affectataires, la perte des recettes issues de cette décote.

La commission trouve que ce mécanisme n’est pas assez transparent, et trop complexe, pour qu’il soit mis en œuvre de manière efficace. Elle suggère de "consacrer une pratique qui fait consensus dans son principe" en l’inscrivant dans la loi.

Toujours pour favoriser la cession du foncier public pour la construction de logements, la commission propose de remplacer les listings annuels du foncier public par un inventaire numérique, permanent, et actualisé en temps réel, des propriétés dont la cession est décidée ou simplement à l’étude.

Pour que les parties prenantes se saisissent de la mobilisation du foncier public, il est nécessaire qu’elles aient, en amont, les informations sur les propriétés à céder. Cela permettra de réduire les délais d’adaptation des PLU et d’instruction des demandes de permis de construire.

Dans le cadre du programme "Action Coeur de Ville", le président de la République a annoncé, en septembre 2021, la reconduction du fonds friches. Le fonds friches permet de "créer du foncier constructible, via le renouvellement urbain, en assurant l’équilibre d’opérations d’aménagements déficitaires". Ce fonds friches rencontre un réel succès, et permet de faire face aux besoins massifs en logements qui apparaissent en France.

La commission suggère de fixer des objectifs précis au fonds friches, et de lui allouer des moyens ambitieux. De plus, il semble nécessaire d’évaluer le dispositif actuel, et d’estimer les besoins en logement après les deux premiers appels à projet.

L’objectif de cette mesure est de renforcer les moyens d’action des EPF et EPA. Pour cela, il est nécessaire de vérifier l’adéquation des ressources de chaque établissement, avec les enjeux propres de son périmètre d’intervention.

Certains biens immobiliers restent inoccupés pendant plusieurs années du fait d'opérations d’aménagement ou de rénovation. Ils peuvent néanmoins être utilisés pour des usages temporaires : les "opérations tiroirs". Afin d’assurer l’équilibre économique des projets d'aménagements, la commission suggère que la dispense de formalité au titre du code de l’urbanisme soit portée à 5 ans au maximum (contre 18 mois jusqu'à fin 2022).

La commission est partie du constat suivant : la proportion des taxes sur les transactions est trop forte par rapport aux taxes de détention. Or, pour pouvoir inciter à la libération du foncier, et donc permettre la création de nouveaux logements dans les zones tendues, il faut inverser cette tendance.

Elle propose donc de supprimer les incitations fiscales à la rétention foncière, en augmentant la fiscalité sur le stock, et en diminuant celle sur le flux.

La commission est consciente qu’au vu des impacts rétributifs importants d’une telle mesure, la question de la sensibilité politique est à un haut niveau. Elle juge néanmoins cette mesure incontournable pour augmenter le nombre de logements, et préconise de l’appliquer à moyen terme, après un débat démocratique.