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Bien’ici Pro / Actus Pro / Ce qu’il faut savoir pour transformer un commerce en logement

26/07/2022
C’est une tendance de fond : de plus en plus d’acquéreurs décident d’acheter des locaux commerciaux pour ensuite les transformer en logements. Un changement d’usage qui nécessite toutefois certaines vérifications préalables et formalités administratives. Vous avez des murs de commerce en mandat ? Bien’ici vous aide à y voir clair pour pouvoir conseiller au mieux vos clients.
Le règlement de copropriété peut-il interdire le changement d’usage ?

C’est la première question à se poser, car, bien que rare, cette interdiction peut exister. Dans ce cas, le changement n’est possible qu’avec le consentement unanime des autres copropriétaires.


Si aucune clause du règlement de copropriété n’interdit le changement d’usage, le projet de transformation est donc envisageable sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, même si le lot en question est décrit comme un commerce ou un bureau.

Le plan local d’urbanisme peut-il l’interdire ?

Autre document à vérifier : le plan local d’urbanisme (PLU), consultable en mairie. C’est lui qui fixe les règles d’aménagement d’une ville. Or, il arrive que le PLU interdise de transformer un commerce en logement. Cette interdiction peut être, par exemple, motivée par des risques d’inondation, lorsque le local se trouve au rez-de-chaussée, ou par la protection du commerce de proximité.

Certains travaux nécessitent-ils l’autorisation des autres copropriétaires ?

Transformer un commerce en logement implique inévitablement la réalisation de travaux, dont les plus courants concernent la construction d’une cuisine ou d’une salle de bains, ou encore le changement de vitrine pour améliorer l’isolation. Mais attention, l’accord des copropriétaires, voté en assemblée générale, est nécessaire lorsque les travaux touchent les parties communes (un raccordement d’eau, par exemple) ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le changement d’usage peut-il avoir une incidence sur le calcul des charges ?

La réponse est oui. Transformer un commerce en logement conduit généralement à une modification des tantièmes et à une nouvelle utilisation des services de l’immeuble, ce qui a pour effet de changer la répartition des charges.

Quelles démarches faire avant d’entreprendre des travaux ?

Si les travaux envisagés ont pour conséquence de modifier les murs porteurs ou la façade du bâtiment (ajout d’une porte ou d’une fenêtre, par exemple), un permis de construire doit être demandé à la mairie du lieu où se trouve le bien. Pour les autres travaux, une simple déclaration de travaux en mairie suffit.

Quelles sont les conséquences fiscales ?

Transformé en logement, le bien n’est plus soumis à la contribution économique territoriale (CET). En revanche, le propriétaire devra s’acquitter de la taxe d’habitation, ainsi que de la taxe foncière. Ces dernières étant calculées sur la valeur locative cadastrale, qui diffère selon l’usage du bien, une déclaration de changement d’affectation doit être transmise au bureau du cadastre dans les trois mois qui suivent la transformation.

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