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Bien’ici Pro / Actus Pro / Vendre un bien en zone inondable : ce qu’il faut savoir

09/04/2021
L'un de vos clients souhaite vendre son bien immobilier, mais celui-ci est situé dans une zone inondable ?

Si aujourd’hui, près d’1 bien sur 10 est situé en zone inondable en France, sachez que la prise de risques reste relativement faible pour un acquéreur. Mais alors, qu'est-ce réellement qu'une zone inondable et quels inconvénients présente-t-elle pour le propriétaire d’un bien immobilier ? Savez-vous réellement, ce que cela implique pour la vente du logement et quels sont les éléments indispensables à connaître ? Bien’ici vous explique tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans la vente d'un logement en zone inondable.

Dans quelle zone inondable est situé le logement ?

La zone inondable est, selon la définition proposée par le site Georisques, un espace géographique "susceptible d'être naturellement envahie par l'eau lors des crues importantes d'une rivière". Il arrive en effet, que les zones inondables aient déjà été inondées, mais pour la plupart d’entre elles, il s’agit avant toute chose d’une mesure préventive visant à protéger les occupants des lieux, d’une gêne potentielle ou de réels dangers.


Les zones inondables sont répertoriées dans le PPRNPi (Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles d’inondation) à travers une cartographie des zones à risque. Le niveau de dangerosité est classé par code couleur :


■ Zone blanche : aucun risque. La construction de nouvelles maisons est possible.

■ Zone bleue : risque léger. Il est alors possible de construire dans cette zone en appliquant certaines précautions pour protéger les futurs logements.

■ Zones jaune, orange, violette et verte : risque d’inondations présent. Les spécificités de construction dans la zone concernée sont précisées dans le PPRNPi.

■ Zones rouges et noires : risque important d’inondations. Il n’est pas possible de construire de nouvelles habitations dans cette zone.

Connaître les risques liés à chaque type de zone inondable

Pour vendre une maison située dans l’une des zones inondables énumérées ci-dessus, il faut entreprendre certaines démarches avant de signer un compromis de vente avec un acheteur potentiel.


Avant de signer définitivement l’acte authentique, l’acquéreur voudra très certainement savoir si votre bien a déjà fait l’objet d’une catastrophe naturelle ces dernières années ou si le fleuve ou la rivière situés à proximité, ont subit un débordement des eaux hors de son lit, ou bien encore, si des infiltrations dans les caves et étages bas du logement ont déjà été observés.


Il est possible de demander à la commune un plan des zones inondables pour répondre à ces questions.


Le vendeur est par ailleurs tenu de remettre au futur acquéreur un ensemble de documents obligatoires et de déclarer les sinistres classés en "catastrophe naturelle".

Les documents obligatoires à fournir à l’acheteur

Selon la loi, les "acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels et technologiques prévisibles", doivent être "informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques" (article L125.5 du Code de l’environnement).


De nombreuses menaces peuvent en effet, peser sur un logement, comme les tempêtes, vents violents, inondations, crues, risques côtiers, risques géologiques, mouvements de terrain, présence de radon ou d’argile dans les sols… S’il est relativement compliqué d’en dresser une liste exhaustive, il n’en reste pas moins indispensable de les examiner avec soin, lors de la vente d’un bien immobilier.


Ainsi, pour vendre une habitation qui se situe dans une zone inondable, couverte par le plan de prévention des risques naturels prévisibles d’inondation, il faut joindre au dossier de compromis de vente, certaines pièces obligatoires, telles que :

■ un État des Risques Naturels Miniers et Technologiques (ERNMT) ;

■ les diagnostics techniques.

À savoir : l’ERNMT est aujourd’hui, un document indispensable pour tout achat immobilier. Celui-ci a notamment pour but d’informer les acquéreurs des risques naturels auxquels le logement peut être confronté, donnant ainsi la garantie au vendeur, que l’information sur les risques a bien été transmise.

Où s'informer des risques d’inondations ?

Il existe différents sites Internet, conçus pour connaître précisément les risques auxquels un bien peut être exposé :

■ les risques d’inondation : Vigicrues.gouv.fr et Georisques.gouv.fr

■ le guide d’évaluation de la vulnérabilité des bâtiments vis-à-vis des inondations : Side.developpement-durable.gouv.fr


Vous pouvez également vous rendre en mairie, pour consulter le PPRNPi, approuvé par le Préfet de votre département.

Assurer son bien situé en zone inondable

Enfin, comme pour tout bien immobilier, l’acheteur à la possibilité de souscrire à une police d’assurance habitation. Celle-ci ne revêt pas de caractère obligatoire, mais permet aux assurés d’être couverts en cas de sinistre, notamment concernant les risques éventuels d’inondations.


Il n’existe pas d’assurances spécifiques pour les zones inondables. Toutefois, les propriétaires d’une maison ou d’un appartement situé dans une zone présentant des risques d’inondation doivent veiller à ce que le contrat multirisques habitation inclut bien les catastrophes naturelles.


Bien que les assureurs trouvent une solution dans la plupart des cas, il faut cependant savoir que certaines compagnies d’assurance refusent catégoriquement d’assurer une habitation située en zone inondable rouge. En outre, si en dépit du PPRI, l'habitation a été construite en zone rouge ou noire, ou si les mesures obligatoires demandées n'ont pas été respectées, telles que la réalisation de travaux de prévention, l'assureur se verra en mesure d’annuler la garantie.

Un prix de vente inférieur au marché en zone inondable

Inévitablement, un bien situé dans une zone inondable ne peut pas être vendu au même prix qu’un autre ne comportant aucun risque. De la même manière, si le bien a fait l’objet de dégâts par le passé, les acheteurs auront des doutes quant aux potentiels nouveaux risques d’inondations à venir.


Il ne faut pas hésiter à mettre en avant les travaux de réhabilitation ou les mesures de protection qui ont été mis en oeuvre par le vendeur.


Une catastrophe naturelle aura pour effet de faire baisser les prix immobiliers localement même si le logement n'a pas été impacté.


S’il a toujours des doutes sur le bien-fondé de son acquisition, l'acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter après la signature du compromis de vente.

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