Quelles sont les responsabilités d’un agent pendant une visite ?

En cas de contentieux lors d’une visite immobilière, la responsabilité de l'agent peut en effet, être engagée tant par son mandant (vendeur ou bailleur du bien), mais aussi par tout autre tiers au mandat (futur propriétaire ou futur locataire), dès lors qu’il a un rôle central dans l’opération. Petit tour d’horizon avec Bien’ici de la responsabilité de l’agent lors de la visite d’un bien immobilier.

Par définition, un agent immobilier est un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur ou encore, entre un bailleur et un locataire. Il est alors titulaire d’un contrat qui lui permet d’agir pour le compte de ses clients.

Les activités de l’agent immobilier sont particulièrement encadrées, notamment ses droits et ses obligations sont prévus par la loi du 2 janvier 1970, également appelée "loi Hoguet". En outre, pour pouvoir exercer ses fonctions d’intermédiaire immobilier, il doit détenir une carte professionnelle d'agent immobilier, valable 3 ans et renouvelable, qu’il obtient auprès de la CCI.

Pendant une visite, en tant que mandataire, l’agent immobilier est dans l’obligation de disposer d’un mandat écrit définissant le cadre de sa mission. Étroitement lié à ce mandat, le professionnel dispose d’un bon de visite attestant que la visite du logement a bien été réalisée par ses soins. Signé par les acheteurs potentiels au cours d’une visite, ce bon est intimement liée à l’assurance de l’agent contre les dommages éventuels pouvant survenir (vol, dégradation, casse,...). Ce document administratif est d’une grande valeur pour l’assurance professionnelle en cas de responsabilité civile engagée. C’est aussi pour cette raison que la signature d’un bon de visite devient systématique aujourd’hui.

Comme vous l’aurez certainement compris, un agent immobilier doit souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle pour le dégager de toute responsabilité concernant un défaut de conseil, une faute ou une négligence. La loi Hoguet exige que la solution d’assurance couvre l’ensemble des tâches et s'étende à l’ensemble des activités réalisées : de la visite des biens en portefeuille jusqu’à la rédaction des promesses de vente.

En France, plus de 80 % des transactions immobilières sont réalisées par un intermédiaire. Cependant, en contractant avec un agent immobilier, ce dernier est responsable, dès la visite, d’un certain nombre de points qu’il convient de clarifier.

La responsabilité civile est dite "contractuelle" à compter du moment où le dommage survient par inexécution du contrat et engage l'une des parties au présent contrat. La responsabilité contractuelle est fondée sur l’article 1147 du Code Civil, elle est régie par deux obligations, qui sont les suivantes :

• L’obligation de moyens qui implique que l’individu n’atteste pas les résultats, mais, qu’il garantit la mise en œuvre des moyens par l’agent pour atteindre les résultats. On parle alors d’inexécution s’il ne met pas en œuvre les moyens promis, d’où une responsabilité pour faute prouvée.
• L’obligation de résultats qui, à la différence de l’obligation précédente, fait valoir le résultat quels que soient les moyens mis en œuvre. Il s’agit d’une responsabilité "de plein droit", c’est-à-dire que le mandant n’a nul besoin de prouver l’erreur.

Dans le cadre d’une visite, un agent immobilier n’a aucune obligation de résultats, mais il a un devoir particulier, celui d’accomplir les actes commerciaux auxquels il s’est engagé lors du mandat. Et pourtant, la jurisprudence pourrait être tentée de fonder ce droit sur le régime du mandat, ce qui impliquerait l’obligation de conseil en plus de l’obligation principale d’accomplir la prestation due. Cela s’explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers doivent informer les clients non-professionnels des circonstances concernant la transaction immobilière et ses conséquences.

Dans quels cas cette responsabilité est-elle engagée ?

L’agent immobilier est responsable pour toute inexécution du mandat conformément aux principes généraux de la responsabilité contractuelle. Par conséquent, pour engager cette responsabilité, toute personne réclamant réparation devra présenter trois éléments de preuve :

• Une faute qui résulte de l’inexécution ou de la mauvaise exécution par l’agent des obligations nées de son contrat ;
• Un dommage qui, aussi appelé "préjudice", désigne une atteinte portée à autrui ;
• Un lien de causalité ou un lien de cause à effet qui existe entre le dommage et la faute.0

L’agent immobilier peut décliner toute responsabilité s’il démontre la survenance d’un cas de force majeure. Créé par la réforme de 2016, l’article 1218 du Code Civil stipule qu’ "il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur".

Les juges détermineront si l’agent immobilier est responsable ou non de la rupture de contrat. L’infraction sera appréciée, au cas par cas, en fonction du mandat qui aura été signé. Cependant, des comportements jugés fautifs peuvent être considérés. Par exemple, la jurisprudence estime qu’un agent immobilier qui n’avait pas effectué l’inspection à laquelle il est tenu par la loi, a commis une erreur et doit être tenu responsable.

La responsabilité civile est dite "délictuelle" lorsqu’un individu cause un préjudice à autrui. Il est responsable et il est tenu de réparer le dommage subi par la victime. La responsabilité délictuelle est fondée selon l’article 1240 du Code Civil et survient pour les dommages indépendants de tout contrat. Par conséquent, les préjudices, mêmes imprévus, doivent être réparés (exemple en matière d’accident, de chute). À l’inverse de la responsabilité contractuelle qui intervient lorsque le dommage résulte de l'inexécution ou du retard dans l'exécution du contrat.

Dans quels cas cette responsabilité est-elle engagée ?

En principe, l’agent immobilier n’est responsable qu’envers son mandant, généralement le vendeur ou le bailleur du bien. Il a cependant été reconnu que sa responsabilité délictuelle peut être exercée par tout tiers au mandat, en cas de délit, d’excès de pouvoir ou d’omission à son devoir de conseil.

En cas de responsabilité délictuelle avérée, l’intermédiaire immobilier répondra envers la victime par la réparation de dommages et intérêts dont la valeur est fixée souverainement par les juges. La législation française stipule d’ailleurs que le délai de prescription est de 5 ans à compter de la date à laquelle le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui ont permis de l’exercer. En l'occurrence, lors de la visite des lieux.

Étonnamment, un agent immobilier peut se voir reprocher de ne pas honorer son obligation de conseiller les tiers dans l'exercice de ses fonctions. Dans le code de déontologie, un agent immobilier détient un devoir de conseil. Cela signifie qu’il doit honnêtement fournir toutes les informations susceptibles d’avoir un impact sur la décision de l’acheteur ou du locataire potentiel, mais il est également tenu de fournir tous les renseignements relatifs à des points importants. Il est alors amené à scruter de façon soignée le bien disponible à la vente. Il doit notamment pouvoir renseigner les caractéristiques, les qualités ainsi que les défauts de la propriété en question. Cependant, ces derniers points doivent être examinés de manière non-exhaustive, visuelle et ne demandant aucun démontage.

En conséquence, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée s’il omet de divulguer lors de la visite, certaines informations qu’il connaissait, ou qu’il aurait dû connaître s’ils les avait demandées adéquatement au vendeur.

En revanche, l’agent immobilier ne peut être tenu responsable de choses qu’il ne connaît pas et ne peut pas voir à l'œil nu. C’est le cas du vice caché notamment : l’agent ne peut suggérer un vice qu’il ne voit pas, c’est pourquoi il ne peut pas être tenu pour responsable. Dans de nombreux cas, la Cour de cassation indique clairement qu’un agent immobilier n’est pas expert de la construction, donc un vice caché pour les futurs acquéreurs l'est tout autant pour le professionnel.