Quelle indemnisation en cas de vente sans l’agent immobilier ?

Les conditions de cette indemnisation, toutefois, sont très précises. Bien’ici fait le point sur les recours à votre disposition.

En cas de signature d’un mandat simple avec une agence, le vendeur conserve une plus grande liberté puisqu’il peut toujours réaliser la vente en passant par une autre agence immobilière ou même en négociant directement la transaction avec un particulier. Dans ce cas de figure, le principe est l’absence d’indemnisation de l’agent immobilier lorsque ce dernier n’est pas le professionnel qui a encadré la vente.

La jurisprudence admet toutefois de rares exceptions, et un agent immobilier s’estimant lésé peut prétendre à des dommages et intérêts en fondant sa réclamation sur l’article 1382 du Code civil. Le professionnel, pour obtenir gain de cause auprès du juge, devra démontrer :

• soit une faute ou manœuvre frauduleuse de son client visant à échapper au paiement de la commission normalement due (usage d’un faux nom par l’acquéreur, collusion manifeste entre l’acheteur et le vendeur…) ;
• soit une perte de chance pour l’agent immobilier, par exemple lorsque le mandant ne lui communique pas une information importante pour la réalisation de la vente.

Le montant des dommages et intérêts est fixé souverainement par la juridiction civile. Il n’est pas plafonné et dépend du préjudice subi par l’agent immobilier.

Le principe du mandat exclusif, comme son nom l’indique, est d’accorder l’exclusivité de la vente à l’agence immobilière détentrice du mandat. Il s’agit donc d’une obligation de loyauté pour le vendeur, qui s’exprime sous la forme d’une "clause pénale" ou "clause d’exclusivité".

Cette clause, dont les modalités sont encadrées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, prévoit le paiement d’une indemnisation à l’agent immobilier lorsque le vendeur conclut la transaction sans passer par son intermédiaire, même si ce professionnel n’a pris aucune part à la vente. Elle est donc beaucoup plus protectrice qu’un mandat simple du point de vue de l’agent.

Le mandat exclusif, s’il permet souvent une vente plus rapide, est aussi plus contraignant pour le vendeur. La clause pénale, pour être valable, doit donc respecter un formalisme strict et :

• apparaître en caractères très lisibles et apparents. Il est recommandé d’utiliser une police spécifique ou une mise en gras pour cette clause sensible du mandat. Cette précaution écrite doit bien sûr s’accompagner d’un effort d’explication de la part du professionnel au moment de la signature.
• être formulée en termes clairs et précis. La clause pénale sera appréciée de façon littérale par le juge en cas de recours, et ne doit donc laisser aucune place à l’interprétation ou aux approximations.
• être assortie d’une durée de validité raisonnable, généralement fixée à trois mois et reconductible tacitement pendant deux à trois ans. La clause peut également prévoir l’interdiction de traiter avec un acquéreur présenté par l’intermédiaire de l’agence au-delà de l’expiration du mandat, une durée de deux ans ayant alors été jugée raisonnable par la Cour de cassation.

L’indemnisation de l’agent immobilier constitue un droit important pour le professionnel, qui lui permet de faire valoir ses intérêts et d’être rémunéré pour son travail face à un client ne respectant pas ses obligations. N’hésitez pas à formuler un recours.