Que doit contenir un rapport d’estimation immobilière ?

Pour accomplir au mieux la mission confiée, l’agent mandaté par le propriétaire pourra lui adresser un rapport d’estimation immobilière de sa propriété. La remise de ce rapport constitue une garantie du professionnalisme et de la crédibilité de l’agence.

Encore faut-il avoir les bons arguments pour vendre le bien au prix du marché ! En tant qu’expert ou agent immobilier, assurez-vous de n’oublier aucun des éléments à inclure dans le dossier d’estimation immobilière. Bien’ici vous éclaire sur les informations qui doivent apparaitre dans votre rapport d’estimation.

L’objectif principal du rapport d’estimation immobilière consiste à récapituler les facteurs nécessaires à la bonne compréhension du vendeur au sujet de la valeur potentielle de son patrimoine.

Les vendeurs veulent nécessairement réaliser des plus-values sur la propriété, tandis que les acheteurs veulent faire une bonne affaire, en achetant en dessous des tendances du marché. De ce fait, un rapport d’estimation immobilière représente un avantage commercial et un support à forte valeur ajoutée, qui peut permettre aux futurs acquéreurs de se tourner vers l’achat d’un bien plutôt qu’un autre.

En s’appuyant sur ces considérations et en tenant compte de critères plus techniques (caractéristiques, localisation, environnement, ...), le professionnel pourra délivrer un prix de vente qui sera le "juste prix". C’est un prix qui n’est pas nécessairement préjudiciable ou avantageux pour le vendeur, mais acceptable, voire tolérable pour l’acheteur. L’avantage réside surtout du côté du vendeur puisque l’objectif principal est de pouvoir vendre son bien dans les plus brefs délais.

En immobilier, alors que l'estimation permet à un propriétaire d’un bien de fixer son prix de vente, elle ne doit pas être confondue avec le rapport d'expertise couramment utilisé dans le cadre d’une procédure juridique, pour prouver ou déterminer la valeur réelle d’un bien.

L’estimation immobilière est formulée dans un rapport qui comprend, dans les grandes lignes, une explication détaillée de la notion d’évaluation immobilière, un résumé des caractéristiques du bien correspondant à la vente, ainsi que les méthodes de calcul utilisées pour aboutir à son estimation. En règle générale, plus le rapport est complet, plus il aura de sens lors de la vente. Il doit donc être considéré comme un support à haute valeur ajoutée et non comme un document vide de tout argument, inutile au propriétaire.

Pour le dossier d’estimation d’un bien, l’expert immobilier va devoir prendre en compte trois paramètres : le bien et ses caractéristiques tangibles, le secteur avec les atouts et les faiblesses liées à la vie quotidienne, et enfin la dynamique actuelle du marché immobilier.

Les caractéristiques propres au bien immobilier

Les caractéristiques du bien reposent sur des critères spécifiques, allant de la qualité tangible des matériaux de construction, au confort de vie.

Voici une liste des critères spécifiques à la propriété en elle-même : 

• Le type de bien : maison, immeuble, appartement ;
• La superficie du terrain et de la surface habitable (en m²) ;
• L’année de construction du bien ;
• Le nombre de niveaux pour une maison, ou d’étages pour un immeuble ;
• Le niveau de qualité des matériaux utilisés pour la construction ;
• L’état général du bien et l’éventuelle nécessité de réaliser des travaux de rénovation ;
• La présence d’un espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse) ;
• La présence de place de stationnement avec un garage ou un parking privé ;
• L’orientation et la luminosité naturelle de l’habitat ;
• Les services supplémentaires comme la mise à disposition d’un ascenseur ou d'une cave.

Les spécificités de son environnement

L’emplacement géographique de la propriété est un facteur majeur dans l’évaluation immobilière. Pour avoir une idée précise de la qualité de vie et du potentiel d’un quartier, il convient de prendre en compte les propriétés spécifiquement liées aux infrastructures et à l’éducation.

S’il est évident que de nouvelles infrastructures auront un impact sur les prix de l’immobilier, d’autres éléments pourraient bien justifier la variation de valeur à quelques rues de distance.

Retrouvez ci-dessous les facteurs relatifs à l’emplacement d’un bien immobilier :

• La présence de transports en commun et de commodités à proximité ;
• L’accès aux écoles et aux services ;
• Le type de bars, de restaurants et de commerces proches ;
• Le cadre de vie et la qualité de vie générale.

Les moyens de transports publics sont susceptibles d’augmenter les perspectives d'aménagement du territoire d’infrastructures importantes, et ainsi en augmenter la valeur. Cette offre de transport n’est pas sans créer de réelles plus-values. Cet écart de prix dépendra en grande partie des secteurs desservis et de la santé économique de la région.

Pour mesurer le potentiel d’un quartier et donc la valeur d’un bien, il est important de s’informer des projets immobiliers ou commerciaux récents, en cours et à venir. Les projets de construction résidentielle ou commerciale influencent grandement la dynamique des quartiers. Ils peuvent ainsi valoriser ou dévaloriser le secteur choisi en montrant sa densification par exemple. Le développement de nouvelles zones commerciales ou quartier d’affaires, d’infrastructures ou encore de nouveaux ensembles de logements peuvent apporter une réelle valeur ajoutée. En revanche, la construction d’immeubles cause des vis-à-vis, modifie potentiellement le cadre et la vue, dépréciant ainsi la valeur du bien.

Les tendances du marché immobilier dans le secteur

Dans le domaine de l'immobilier, le prix d’un bien ne peut être une valeur fixe. Par conséquent, une estimation immobilière est toujours nécessaire pour déterminer la valeur du bien à un moment donné.

Analyser le marché local et connaître ses tendances vont être utiles pour déterminer le prix moyen pratiqué. En effet, certains propriétaires n’hésitent pas à profiter du manque de connaissances des acheteurs pour faire gonfler les prix. La santé de la zone dans laquelle se trouve le bien peut fournir de précieuses informations sur l’état du marché immobilier local, des cotations précises à la dynamique générale.

L’estimation d’un bien immobilier doit notamment tenir compte de la situation économique, du dynamisme du marché et de facteurs qui influencent le processus d’achat. Dans un contexte économique en plein essor, les acheteurs ont davantage confiance en l’avenir. Autrement dit, il est plus probable qu'une propriété se valorise au fil des années, car la demande est forte. En revanche, si l’activité économique est dévastée, que les entreprises du secteur ferment les unes après les autres, cela aura des conséquences défavorables sur les prix de l’immobilier local.

Il est important de souligner que, pour chaque type de bien, il existe une offre et une demande. En général, la relation entre celles-ci régule les prix de l’immobilier dans un secteur donné.

Dans la pratique, l’estimation par comparaison fait partie des techniques permettant de déterminer la valeur vénale du bien, une estimation fournie à titre indicatif. Cette méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur en s’appuyant sur les prix pratiqués au cours des transactions récentes de biens identiques.

Conscientes que le rapport d’estimation immobilière est un élément important dans le cadre d’une vente, de nombreuses agences immobilières se sont empressés de proposer ce service. Rédiger un rapport d’estimation immobilière est un acte juridique, qui relève de la responsabilité civile professionnelle de l’auteur.

En effet, ces derniers vont être en mesure d’établir : 

• Une comparaison des logements similaires récemment vendus ;
• Une étude des autres biens à vendre enregistrés dans leur base de données ;
• Une évaluation de la valeur du bien selon le taux de capitalisation.