Pourquoi le viager et la résidence senior sont-ils en plein essor ?

Le marché du viager est en excellente santé. Et pour cause. Il présente de multiples avantages pour le vendeur et l’acheteur, autrement dénommés crédirentier – le bénéficiaire de la rente – et débirentier, celui qui la verse. En cédant son bien sous forme d’un "bouquet" – somme à verser le jour de la signature chez le notaire – assorti d’une rente mensuelle, le vendeur en viager occupé, la formule la plus usitée, continue à vivre dans son logement habituel tout en se constituant un capital immédiat et des revenus complémentaires, à vie. En outre, il fait l’économie de la taxe foncière et des éventuels gros travaux, dévolus désormais à l’acquéreur. Il bénéficie également d’un cadre fiscal favorable : le bouquet est totalement exonéré d’impôt et la rente bénéficie d’un abattement de 70 % à partir de 70 ans. Il protège le cas échéant son conjoint, le droit d’habitation pouvant être prolongé jusqu’au décès de ce dernier. Enfin, il est assuré du maintien de son pouvoir d’achat grâce à la revalorisation annuelle de sa rente.

Et l’acheteur ? Pour lui aussi l’opération est séduisante. Il va pouvoir investir dans l’immobilier à prix réduit. On trouve aisément, en viager, des biens à moins de 100 000 €, qui vaudraient beaucoup plus sur le marché "classique" de l’immobilier. La décote à l’achat peut atteindre 50 %, du fait de l’aléa lié à la date d’occupation des lieux. Elle dépend notamment de l’âge du vendeur et de son espérance de vie. L’acheteur ne sera donc pas obligé de recourir au crédit bancaire - pas de frais de dossier, de frais de garantie, d’assurance emprunteur… - pour peu qu’il dispose de quelques liquidités. La rente viagère à verser équivaudra à un remboursement d’échéance de prêt. Enfin, le crédirentier est un "locataire" idéal. Se sentant "chez lui", il prendra soin du logement. Toutefois, comme pour tout achat immobilier, la qualité de l’emplacement du bien acquis en viager est primordiale. Elle constitue le gage d’une revente facile et d’une possible plus-value.

Autre mode d’habitat privilégié des seniors, la résidence services offre confort, sécurité, équipements de loisirs - bibliothèque, restaurant, jardins, parfois balnéothérapie - et lien social aux personnes âgées qui redoutent la solitude.

Les grands investisseurs comme les particuliers apprécient la simplicité et la rentabilité de la formule : un exploitant unique gère la résidence, quel que soit le taux d’occupation, les rendements annuels, de l’ordre de 3,5 % et 3,8 %, sont garantis pendant neuf à onze ans, en fonction de la durée du bail.

Tout comme pour le viager, le "ticket d’entrée" est réduit. Les appartements des résidences seniors sont le plus souvent de petites surfaces, du studio au 2 pièces, accessibles à partir de 130 000 € à 150 000 € dans une ville moyenne de province, mobilier inclus. L’appartement relève du régime de loueur meublé non professionnel (LMNP), qui permet de percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés.

Outre les avantages patrimoniaux que vous pouvez vanter à vos clients, viagers et résidences seniors permettent aussi de construire un édifice dont l’utilité n’est plus à prouver : un pont entre les générations.