Plus-value immobilière : ce qu’il faut savoir pour accompagner vos clients vendeurs

"Vais-je payer des impôts si je vends ma maison ?" Voici une question qui revient régulièrement dans le bureau d’un agent immobilier et qui préoccupent souvent les vendeurs. Pour répondre à cette question, il est tout d’abord nécessaire de bien comprendre ce qu’est une plus-value immobilière. Concrètement, il s’agit de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d’un bien. C’est ce gain lors de la revente que l’on nomme plus-value.

Pour être parfaitement précis dans le calcul de la plus-value immobilière, il faut :

• retrancher les frais de cession et la TVA du prix de vente ;
• majorer le prix d’achat avec les frais de notaires et les travaux éventuellement effectués par le vendeur (sur présentation de factures).

Vous obtenez ainsi la plus-value brute.

Un impôt forfaitaire de 19 %, à titre d’impôt sur le revenu, et un prélèvement social de 17,2 % sont appliqués en cas de plus-value immobilière. Ces sommes sont prélevées par le notaire lors de la signature de l’acte authentique et concernent aussi bien les personnes physiques que certaines personnes morales, notamment les SCI.

Toutefois, il existe des abattements, notamment en fonction du nombre d’années de détention du bien. Résultat : plus votre client détient son bien depuis longtemps, plus l'abattement est important, plus la plus-value imposable diminue et plus le montant de l’impôt baisse.

Ainsi, jusqu’à cinq ans de détention d’un bien, il n’y a aucun abattement. Entre 6 et 22 ans de détention, l’abattement est de 6 % par année. Enfin, pour la 22ème année, il est de 4 %. Passés 22 ans, il y a une exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 %par année pour une durée de détention entre 6 et 22 ans, 1,60 % pour la 22ème année, 9 % par an au delà. L'exonération de prélèvements sociaux est totale à compter de la 30ème année de détention.

À noter que depuis le 1er janvier 2018, il existe également des abattements sur la vente de terrains constructibles. L’objectif de cette mesure étant de libérer du foncier et de permettre la construction de nouveaux logements.

Il existe 3 cas de figure dans lesquels le vendeur est exonéré de tout impôt sur la plus-value :

• Le vendeur vend sa résidence principale. Ce bien est son lieu d’habitation habituelle et il y réside au moment de la vente. Attention, en cas de déménagement prématuré, avant la vente, le propriétaire peut perdre le bénéfice de cette exonération. L’administration fiscale peut toutefois faire preuve d’un peu de souplesse si le vendeur quitte le bien avant la vente mais après sa mise en vente.

• Le vendeur vend sa résidence secondaire pour la première fois depuis février 2012. Cependant, deux conditions encadrent ce cas de figure : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les 4 années précédant la mise en vente et il doit utiliser les fonds issus de la vente dans un délai de 2 ans pour l’acquisition de sa résidence principale.

• Le vendeur est une personne vivant en foyer d’accueil ou en maison de retraite. Dans ce cas précis, le bien doit être vendu dans les 2 ans suivant l’arrivée en foyer ou en maison de retraite et le logement ne doit pas avoir été occupé depuis le déménagement.

Grâce à ce petit mémo, vous pourrez désormais offrir à vos clients des conseils avisés en matière de fiscalité immobilière. Un vrai plus dans votre relation commerciale !