Logement neuf : les chiffres FPI du T2 2026 confirment un marché toujours sous tension

Après un premier trimestre déjà difficile, la profession espérait avoir atteint le point le plus bas. Les chiffres du T2 2026 montrent que le marché continue pourtant de reculer.

Au deuxième trimestre, 19 356 logements neufs ont été réservés, contre 25 333 un an plus tôt, soit une baisse de 23,6 %. Sur l’ensemble du premier semestre, les réservations atteignent 38 932 logements, sous le seuil des 40 000. La comparaison avec 2021 donne la mesure du recul : au premier semestre 2021, la FPI comptabilisait 80 087 réservations. En cinq ans, le marché du logement neuf a donc quasiment été divisé par deux.

Pascal Boulanger, président de la FPI, l’a résumé dès l’ouverture : la profession pensait avoir touché le fond au trimestre précédent, mais les indicateurs continuent de se dégrader. Didier Bellier-Ganière, délégué général de la Fédération, a lui parlé d’une « conférence de rentrée triste » et d’un marché qui « descend les marches » au fil des indicateurs.

Croissance à l’arrêt, inflation en hausse, taux de crédit plus élevés qu’en 2025, incertitudes politiques et géopolitiques : pour la FPI, le manque de visibilité entretient l’attentisme des ménages comme des investisseurs.

Au T2 2026, les promoteurs ont mis sur le marché 18 740 nouveaux logements, soit 17,9 % de moins qu’un an plus tôt. La mécanique est simple : quand les réservations ralentissent, les promoteurs lancent moins de programmes. Et moins de programmes aujourd’hui, ce sont moins de logements disponibles dans quelques années.

Même tendance du côté des autorisations. 40 485 logements collectifs ont été autorisés au T2 2026, contre 50 466 un an plus tôt, soit près de 20 % de baisse. Entre 2015 et 2018, la moyenne atteignait environ 59 600 logements collectifs autorisés par trimestre.

La FPI propose une comparaison parlante : sur la dernière mandature, 180 000 logements collectifs auraient « disparu », soit l’équivalent du parc résidentiel d’une agglomération comme Nancy.

Le taux de retrait des opérations baisse lui aussi, de 22 % au T1 à 14 % au T2. Mais cette amélioration doit être nuancée : moins de programmes sont désormais lancés. En période normale, la FPI estime que ce taux devrait plutôt se situer entre 3 et 5 %.

Pour Pascal Boulanger, entre des maires qui délivrent moins de permis et des promoteurs plus prudents, toute la chaîne de production ralentit.

Les ventes en bloc reculent de 40,8 % au deuxième trimestre, à 5 162 logements hors résidences services.

Ces ventes auprès de bailleurs sociaux, d’acteurs du logement intermédiaire ou d’investisseurs institutionnels ont longtemps servi d’amortisseur. Quand les particuliers achetaient moins, elles permettaient de sécuriser certains programmes et de maintenir la production.

Aujourd’hui, ce relais s’affaiblit. Les ventes aux bailleurs sociaux résistent mieux, tandis que le logement locatif intermédiaire marque le pas. Didier Bellier-Ganière l’a résumé pendant la conférence : « Les ventes en bloc chutent de 40 %. » La FPI estime avoir atteint des niveaux qu’elle n’avait encore jamais observés.

L’enjeu dépasse donc les promoteurs : moins de ventes en bloc, ce sont aussi moins de logements sociaux, intermédiaires ou locatifs susceptibles d’être produits demain.

Un indicateur évolue dans le bon sens : les ventes aux investisseurs particuliers progressent de 13,4 % au T2 2026, à 3 427 réservations. Ils représentent désormais 27 % des ventes au détail. La FPI y voit notamment les premiers effets du statut du bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun.  Les volumes restent toutefois encore trop faibles pour parler de véritable reprise.

Pascal Boulanger souligne l’écart entre les ambitions initiales et les résultats observés. La Fédération espérait plusieurs milliers de ventes mensuelles, les remontées du terrain restent pour l’instant bien inférieures.

La FPI propose donc plusieurs évolutions : améliorer les taux d’amortissement, relever le plafond actuel, faciliter la location aux ascendants et descendants ou encore élargir le dispositif à la maison individuelle. Comme l’a résumé Pascal Boulanger : « Il n’y a pas de modèle économique pour investir dans le logement neuf si on n’a pas d’avantages fiscaux. »

Dans le même temps, les propriétaires occupants restent en retrait : leurs ventes baissent de 17,9 % au T2 2026.

Malgré le ralentissement du marché, les prix restent relativement stables. Au deuxième trimestre 2026, le prix moyen d’un logement collectif neuf s’établit à 5 034 €/m² en France, hors parking et ventes en bloc. « Les prix de l’immobilier neuf restent stables depuis plusieurs années », a souligné Didier Bellier-Ganière.

Pour les promoteurs, les marges de baisse restent limitées. Foncier, fiscalité, normes environnementales, coûts de construction ou frais financiers continuent de peser sur les opérations. Pascal Boulanger l’a rappelé : pour certains programmes, baisser fortement les prix reviendrait à vendre à perte. Les promoteurs ont donc davantage recours aux remises et aux opérations commerciales pour vendre les logements déjà livrés.

Le stock dur, c’est-à-dire les logements achevés mais encore invendus, représente désormais 9 % de l’offre de logements collectifs, contre une moyenne de long terme de 7 %.

Les difficultés du marché touchent aussi les entreprises. Les défaillances dans la promotion immobilière ont progressé de 87,8 % au T2 2026, avec 276 procédures contre 147 un an plus tôt.

C’est l’un des messages clés de la FPI : les difficultés de la promotion ont des conséquences sur l’ensemble du marché du logement.

Pascal Boulanger l’a illustré avec un exemple concret : lorsqu’il manque des logements étudiants, il faut aussi regarder du côté de la production neuve. Quand la construction ralentit, les tensions se diffusent progressivement à l’ensemble du parc. Moins de logements neufs, ce sont moins de logements à acheter, mais aussi moins de logements à louer, moins de logements sociaux ou intermédiaires et moins de mobilité résidentielle.

L’enjeu est aussi économique. Réindustrialiser un territoire suppose d’y attirer des entreprises et des salariés. Encore faut-il pouvoir loger ces derniers. La production de logements devient donc un facteur d’attractivité, au même titre que les transports ou les équipements publics.

Pour la FPI, le paradoxe est là : les besoins en logements restent élevés alors que la production continue de ralentir.

Dans ce contexte, Pascal Boulanger retient néanmoins un signal positif : le logement revient dans le débat politique. Statut du bailleur privé, soutien aux maires bâtisseurs, simplification des règles de construction ou conditions d’accès au crédit : plusieurs pistes sont défendues par la Fédération.

La FPI souhaite notamment mieux accompagner les communes qui construisent. Pascal Boulanger propose qu’une partie des recettes générées par les nouvelles opérations revienne davantage aux maires bâtisseurs, pour leur donner plus de moyens et faciliter l’acceptation de nouveaux projets.

Dans son communiqué de rentrée, le président de la FPI résume l’urgence : « Quand le bâtiment va, tout va », avant d’ajouter qu’« il y a péril en la demeure ». Car le logement neuf se construit sur plusieurs années. Ce qui n’est pas autorisé et commercialisé aujourd’hui ne sera pas disponible demain. Si la demande repart avant que l’offre ait été reconstituée, les tensions pourraient donc à nouveau s’accentuer.

La question posée par ces chiffres dépasse ainsi la seule santé de la promotion immobilière : comment répondre durablement aux besoins en logements si la construction neuve ne retrouve pas davantage de dynamique ?