Estimation : la prise en compte du diagnostic énergétique

Initiative européenne s’inscrivant dans le cadre de la lutte contre le changement climatique, le DPE fait état de la consommation en énergie d’un logement, ainsi que de la quantité de gaz à effet de serre émise par celui-ci. Le résultat : une note allant de A à G qu’il est obligatoire de communiquer pour la vente d’un bien et d’indexer au compromis de vente puis à l’acte authentique. Ce diagnostic est réalisé par une entreprise spécialisée mais l’agent immobilier, grâce à son expérience et son œil avisé, doit être en mesure d’anticiper une bonne ou une mauvaise note au moment de l’estimation du prix de vente.

Petit rappel historique : en 1974, suite au premier choc pétrolier, la première réglementation thermique a été mise en place en France. Il s’agit de la fameuse RT. Elle imposait alors une isolation thermique des parois et un réglage automatique des installations de chauffage. Au fil des années et des différentes RT, les standards de performances énergétiques ont été améliorés.

Les constructions neuves ont ensuite dû appliquer la RT 2012, une norme attestant d’une bonne performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2021, pour les bâtiments neufs, la RT 2012 est remplacée par la RE 2020 : les logements doivent désormais produire plus d'énergie qu'ils n'en consomment.

Dans le cadre de l’estimation de la valeur d’un bien immobilier, la date de construction est donc un indicateur précieux. Grâce aux progrès en matière de construction, notamment dans le choix des matériaux, les performances énergétiques sont forcément meilleures pour un logement récent que pour une construction des années 60 ou 70.

Au moment de l’estimation, il est primordial d’interroger le propriétaire sur les caractéristiques techniques de son logement. Et de lui demander les documents dont il dispose sur tous ces aspects.

• Quel est le matériau de construction (brique, béton, bois) ?
• Quel type d’isolant a été choisi (laine de verre, de roche, fibres de bois, polystyrène, etc) ?
• Où a-t-il été posé (murs, combles, sols, toiture) ?
• Les huisseries sont est-elles en simple ou double vitrage ?
• Leurs armatures sont-elles en bois, en PVC ou en aluminium ?

Les réponses à toutes ces questions vont permettre d’évaluer le confort thermique de l’habitation.

Selon l'Ademe, la chaleur s'échappe d'une maison mal isolée par les combles et la toiture (30 %), par les murs (25 %), par les fenêtres (10-15 %) et par le sol (7-10 %). La qualité de l’isolation va donc fortement impacter la note du DPE.

Le type de chauffage a également une incidence. Là encore, vérifiez le système en place : électricité, gaz, pompe à chaleur, géothermie, bois ou solaire. De vieux convecteurs électriques n’offrent pas le même confort que des radiateurs à inertie dernière génération. Et de manière très concrète, la facture énergétique ne sera pas la même. Vérifiez aussi la présence ou non d’un système de chauffage complémentaire. Par exemple, un poêle à bois ou une cheminée à insert. C’est toujours un atout qui participe à la valorisation d’un bien.

Enfin, comme pour le chauffage, le système de production d’eau chaude est un facteur de l’équation énergétique. Une maison équipée d’un chauffe-eau thermodynamique sera logiquement mieux valorisée qu’une maison avec un ballon électrique fatigué.

L’ensemble des caractéristiques va permettre d’anticiper la note du DPE. Et, dans le même temps, de lister les potentiels travaux à effectuer pour obtenir un confort optimal. Gardez en tête qu’un mauvais DPE a toujours une incidence : soit des charges élevées, soit le coût des travaux. Dans les deux cas, cela se répercute sur le prix estimé d’un bien.

Selon une étude des Notaires de France sur la "valeur verte" des logements en 2019, une maison avec un mauvais DPE pourrait voir sa valeur chuter de -6 % jusqu’à -18 % (en Nouvelle-Aquitaine). À l’inverse, l’étude souligne que, dans la région Occitanie, un appartement noté A ou B pourrait être valorisé 20 % plus cher qu’un même appartement noté F ou G.

En cas de "passoires énergétiques" (logements notés F ou G), il peut être opportun de conseiller à vos clients d’effectuer des travaux de rénovation énergétique. Et pour les aider dans leur choix, n’hésitez pas à leur fournir les informations concernant les différentes aides disponibles, comme le dispositif "MaPrimeRénov", l’isolation à 1 € ou encore l’éco-prêt à taux zéro. C’est un investissement qui, en retour, peut permettre de vendre un bien à un meilleur prix.

À compter du 1er avril 2023, pour vendre une maison ou un immeuble qui aura obtenu une note de DPE F ou G, il faudra également fournir un audit énergétique. Les logements notés E seront concernés à partir du 1er janvier 2025 et les logements notés D à partir du 1er janvier 2034. Cet audit sera obligatoire le 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G dans les départements et régions d'outre-mer, et au 1er janvier 2028 pour les logements classés E.

L'audit énergétique présente en détails une liste de travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement, une estimation du coût, les aides mobilisables (nationales ou locales) et une estimation du gain de performance. Il présente au moins deux scénarios de travaux à réaliser en une ou plusieurs étapes pour permettre au logement d'accéder à la note de DPE C (pour les logements F ou G) ou B (pour les logements D ou E).

Le vendeur n'a pas d'obligation de les réaliser avant la vente. L'objectif de cet audit est d'informer l'acheteur sur le véritable état du logement. C'est pourquoi il doit être présenté dès la première visite du logement et joint à la promesse de vente.

L'audit énergétique doit à ce titre être réalisé par un professionnel qualifié : bureaux d'études, architectes, entreprises certifiées "RGE offre globale" et les diagnostiqueurs immobiliers certifiés.