Estimation : comment valoriser un bien avec travaux ?

Est-ce forcément plus difficile d’estimer un logement nécessitant des travaux ? Ce type de bien est-il moins attractif pour les acquéreurs ? Comment définir la nature et le montant des travaux ? Voici quelques éléments de réponses pour proposer une estimation au juste prix.

Si l’estimation des biens immobiliers n’est pas une science exacte, l’exercice se complique un peu plus quand il s’agit d’estimer un bien avec travaux. Celui-ci comportera obligatoirement une décote de son prix mais, en la matière, il n’existe pas de barème officiel. C’est donc l’œil avisé du professionnel qui, plus que jamais, va compter. Celui de l’agent immobilier, bien sûr, mais également ceux de ses partenaires : les artisans. Car si les logements nécessitant d’importantes rénovations peuvent subir jusqu’à 20-25 % de décote, c’est bien la nature des travaux qui va déterminer le budget à allouer et donc, par conséquence directe, la valeur du bien.

Si les diagnostics ont déjà été effectués, ils vont donner un premier aperçu des travaux nécessaires, notamment en matière de rénovation énergétique (grâce au DPE). D’autre diagnostics vont également préciser l’état des installations électrique et de gaz, la présence (ou pas) de termites, de plomb ou encore d’amiante mais aussi l’état de l’installation d’assainissement.

Ensuite, il est capital d’examiner le logement de manière minutieuse pour compléter la liste des travaux. Il est conseiller de vérifier la toiture, le système de chauffage, l’état des huisseries, des sols, de la peinture mais aussi des équipements comme la cuisine et la salle de bain. Essayez d’être le plus exhaustif possible. Pour cela, il est nécessaire de passer du temps avec le propriétaire pour obtenir le maximum d’informations concernant son bien.

Si les travaux n’impliquent pas de réelle rénovation ou de modifications conséquentes de l’aménagement, la décote sera faible. Peinture à refaire, sol à changer ou encore cuisine un peu vieillotte, il s’agit là de "cosmétique". On parle de rafraîchissement et il faut généralement compter entre de 100 et 300 € le m².

Pour des travaux plus conséquents (rénovation électrique, révision de l’isolation et de la couverture, modification des ouvertures, changement du système de chauffage, etc), l’aide d’artisans spécialisés pour chiffrer précisément les travaux vous sera précieuse. De manière générale, en cas de grosse rénovation, la facture s’élèvera aux alentours de 1 500 € le m². La qualité des matériaux pourra toutefois avoir une incidence sur cette enveloppe. Par ailleurs, gardez en tête que plus le problème est structurel, plus le coût sera élevé.

Les artisans vont pouvoir vous fournir des devis précis. Ceux-ci vont vous servir à valoriser le bien, puis, dans un second temps, au moment de la vente, ils vous aideront dans votre argumentation de vente à l’attention des potentiels acquéreurs.

L’idée directrice pour l’estimation d’un bien avec travaux est de déterminer le prix d’un logement similaire sans travaux sur le même secteur et de déduire le montant estimé des travaux. Pour ce faire, il n’y a pas de secret : vous devez parfaitement connaître les prix de votre zone de chalandise. Vous devez également maîtriser la typologie des biens très demandés. Car, si le bien à estimer est l’objet d’une forte demande sur le secteur, la décote sera logiquement moins forte.

C’est votre maîtrise du marché local qui vous permettra de réaliser une pondération la plus fine possible. Et au moment de rendre l’estimation à votre client, tout ce travail, pédagogique et bien détaillé, sera un gage de professionnalisme vis-à-vis de votre futur vendeur.