Estimation : comment mesurer la gravité des fissures ?

Quelles en sont les causes ? Sont-elles dangereuses ? Faut-il entamer des travaux sans tarder ? Voici quelques éléments de réponses pour poser le bon diagnostic et proposer une estimation au juste prix.

Que les fissures soient constatées sur une maison ou un appartement, sur un bien ancien ou récent, il est important dans un premier temps d’essayer d’en comprendre l’origine. Celle-ci peut être climatique, naturelle ou encore structurelle. Définir la cause des fissures contribuera ensuite à en mesurer la dangerosité. Une bonne observation du bâti et du terrain ainsi qu’une investigation un peu poussée auprès du propriétaire sont vos meilleurs outils pour poser un diagnostic pertinent.

Des inondations ou une période de fort gel peuvent laisser des traces et provoquer des fissures et, par la suite, des infiltrations d’eau. Des épisodes répétés de sécheresse mettent également les bâtiments à rude épreuve. Avec le réchauffement climatique, la terre s’assèche, les sols bougent et ces phénomènes sont une menace pour l’intégrité des maisons et des appartements.

Moins fréquent, les racines d’un arbre proche du bâtiment peuvent être, elles aussi, à l’origine de dégradations de la structure d’un bien. Et il y a les malfaçons : une mauvaise étude de sol, des choix peu judicieux de matériaux ou des négligences de la part de l’architecte ou du constructeur  peuvent se répercuter sur les fondations et les murs et mettre un ouvrage en péril.

Dans un second temps, face à une maison ou un appartement fissuré, deux autres critères sont à analyser.

Tout d’abord, la taille. Il y a les microfissures qui se limitent souvent à la surface de l’enduit, les fissures fines (moins de 2 millimètres de largeur) et les fissures profondes (plus de 2 millimètres de largeur). Plus elles sont profondes, plus leur impact sur la structure du bâtiment peut être important.

Ensuite, il faut observer la forme des fissures. Il en existe 4 principales :

• fissures verticales : elles se situent généralement dans les angles et peuvent provenir d’un problème au niveau des fondations ;
• fissures horizontales : on les constate au niveau du sol et résultent d’une faiblesse dans la construction d'un plancher ou d'une dalle ou d’un gonflement des matériaux utilisés ;
• fissures traversantes : elles se créent sur un mur entier et traversent le revêtement extérieur d’une maison mais aussi le matériau de construction ;
• fissures en escaliers : souvent profondes, elles se caractérisent par un tracé en escalier qui suit les joints des briques ou des parpaings.

Les fissures traversantes, en escaliers mais aussi les lézardes (similaires à des crevasses) sont toujours à prendre au sérieux car leur incidence peut être considérable sur l’état actuel mais surtout futur du bien immobilier fissuré. Il en va de la solidité de l’ouvrage mais également de la sécurité des occupants. Dans ces cas-là, l’avis d’un expert en bâtiment est recommandé. Car toutes les fissures ne se traitent pas de la même manière : certaines demandent des travaux immédiats tandis que pour d’autres un temps d’observation de leur évolution peut être préconisé.

Vous l'aurez compris, savoir reconnaître les fissures sur la façade d'une maison est un atout indispensable pour évaluer les risques de dégradation et l'intégrité structurelle du bâtiment.

C’est un point de vigilance majeur pour l’agent immobilier car, en tant que professionnel, sa responsabilité est engagée. Cela signifie concrètement qu’un acquéreur peut se retourner contre lui pour défaut de devoir de conseils si le bien acquis voyait sa solidité remise en cause par des fissures.

Petit rappel juridique : la Cour de cassation définit le devoir de conseils de l’agent immobilier comme "l'obligation d'avertir le client qui projette d'acheter un bien de tous les risques de l'opération et de le renseigner sur les moyens de les éviter" (Cass, 1ère Civ, 15/07/1999).