Bail civil et bail résidence secondaire : comment répondre à la demande de location estivale ?

Le bail civil : pour la protection du locataire

Le bail civil, encadré par la loi du 6 juillet 1989 du code civil, offre une forte protection au locataire pour sa résidence principale. Il impose des restrictions telles qu'un dépôt de garantie plafonné, des loyers encadrés et un préavis de départ réduit pour le locataire. Le bailleur est également soumis à des conditions strictes pour donner congé.

Le bail résidence secondaire : de la flexibilité accrue

À l'inverse, le bail de résidence secondaire, non soumis à la loi de 1989, offre une grande flexibilité. Les parties disposent d'une liberté contractuelle étendue : loyers libres, durée adaptable, préavis négociable. Le propriétaire peut même inclure une clause de résiliation automatique, particulièrement utile pour les locations saisonnières.

Cette flexibilité rend le bail de résidence secondaire attractif pour les propriétaires souhaitant optimiser la rentabilité de leur bien en période estivale, tout en offrant aux touristes locataires une souplesse appréciable pour leurs séjours temporaires.

Pour se démarquer face à la demande de location estivale, l'agent immobilier doit maîtriser la gestion complexe des contrats et adopter des pratiques avancées : 

1. Commencez par une analyse approfondie des types de baux (bail civil et bail résidence secondaire) pour proposer des solutions sur mesure à vos clients. Utilisez cette expertise pour conseiller les propriétaires sur le contrat le plus avantageux selon leur situation.
2. Adoptez une approche proactive en anticipant les fluctuations du marché. Mettez en place une tarification des loyers dynamique basée sur l'analyse des tendances locales et saisonnières (périodes de vacances, événements particuliers à proximité comme un festival ou une rencontre sportive).
3. Utilisez des outils de gestion avancés pour automatiser les processus de réservation et de communication, permettant une réactivité accrue.
4. Différenciez vous en offrant des services à valeur ajoutée, comme la gestion des changements de statut des biens (de résidence principale à secondaire) ou l'optimisation fiscale pour les propriétaires. Formez vous continuellement sur les évolutions juridiques et technologiques du secteur.
5. Enfin, cultivez un réseau de partenaires (juristes, fiscalistes, conciergeries) pour offrir un service complet et personnalisé, renforçant ainsi votre position d'expert sur le marché de la location estivale.

Des contrats de location digitalisés

Selon l'INSEE, une résidence secondaire sur dix appartient à une personne résidant à l’étranger. Parmi celles détenues par un ménage résidant en France, deux sur trois le sont par un ménage de 60 ans ou plus, et même trois sur quatre dans certaines zones littorales. Or, les propriétaires y passent en moyenne entre 42 et 44 nuits par an. Les autres jours, le bien immobilier est fermé ou proposé à la location saisonnière. Cette dernière option implique la présence d’une personne de confiance sur place pour accueillir les voyageurs dans le logement, faire l’état des lieux d’arrivée et de départ, être sur place pour régler les éventuels problèmes. 

C'est là où la digitalisation joue un rôle majeur dans la gestion locative des résidences secondaires, et la signature des baux de résidence secondaire. L'utilisation de plateformes en ligne comme Airbnb ou Booking facilite la gestion des réservations, des paiements et de la communication avec les locataires, tout en s'adaptant parfaitement à la flexibilité offerte par ce type de bail. La souplesse du bail de résidence secondaire permet aux propriétaires d'ajuster rapidement leurs offres sur ces plateformes, que ce soit pour des séjours courts ou plus longs. Cette flexibilité et adaptabilité sont des atouts précieux dans le contexte numérique actuel. Les propriétaires peuvent ainsi proposer des réductions pour les séjours prolongés ou des services additionnels comme le nettoyage, améliorant l'expérience des locataires tout en restant dans le cadre légal du bail de résidence secondaire.

Le rôle de l’agent immobilier : replacer l’humain au coeur de la location saisonnière

Car ce mot est important : l'expérience. Les locataires viennent chercher une expérience, que ce soit pour un séjour en famille, en solo ou pour travailler à distance. Pour cela, il faut penser sa résidence secondaire comme un service où tout doit être facilité : le contact avec l'agence ou le propriétaire du logement pour gérer l'arrivée et le départ, un contact d'urgence 24/7, des suggestions d'activités, un aménagement intérieur soigné, des équipements électroniques (TV, enceinte connectée, consoles de jeux, réseau wi-fi…) prêts à l'emploi, etc. C'est pourquoi on assiste à un développement de services au sein des agences immobilières et à l'émergence de conciergeries professionnelles qui viennent faire le lien entre les propriétaires et les locataires pour une expérience réussie.

Dans ce contexte expérientiel, les agents immobiliers sont en première ligne pour faire connaître l'offre et ajouter une touche humaine et organisationnelle que ce soit du côté du propriétaire comme de celui du locataire. De la technique juridique des types de baux en passant par la valorisation de l'annonce en ligne et la gestion des paiements et assurances, les agences doivent être prêtes pour fluidifier et faciliter cette communication pour une expérience réussie afin de faire face à la demande estivale.