Location touristique : le point sur les règles de location et la fiscalité

Se développant pour gagner progressivement le cœur des particuliers au fil des ans, cette location considérée comme "saisonnière" a bénéficié d'un développement sans précédent à partir des années 2010 avec la démocratisation de la plateforme Airbnb et ses concurrents.

Les opportunités de revenus passifs s'en trouvent alors multipliées pour les propriétaires cherchant à louer leur résidence secondaire, voire à mettre à disposition une pièce d’habitation séparée dans leur logement principal.

Même si ce modèle a encore de beaux jours devant lui, il est essentiel d’en comprendre les transformations en cours pour en faire profiter vos clients. Comment faire comprendre à vos prospects que la location touristique est intéressante ? Quelles sont les règles à observer dans ce domaine ? Dotez-vous dès maintenant d’arguments qui amélioreront votre taux de conversion pour jouir du potentiel encore florissant de l'immobilier locatif touristique.

Régie par le Code de la Consommation (article L121-1) mais également par l'article 1713 du Code Civil, la location saisonnière est la forme la plus commune de la location touristique.

Bien différente de la location classique, la location touristique peut suivre deux modèles différents.

Le modèle par acompte

Lorsqu'elle repose sur l'acompte, la location touristique se rémunère en deux étapes :

• L'acompte sur loyer et son contrat, symboles d'un engagement entre locataire et propriétaire qui offre une garantie pour les deux parties de versement d'indemnités, c'est-à-dire le loyer intégral en faveur du propriétaire, en cas de désistement non contractuel du locataire et des dommages et intérêts en faveur du locataire, en cas de rupture non conventionnelle du seul fait du propriétaire ;
• Le loyer à percevoir à l'issue de la location (reliquat après acompte).

Le modèle par arrhes

Plus flexible, ce type d'engagement (utilisé par défaut lorsqu'aucune mention expresse n'est faite dans le document de stipulation) permet une rupture de contrat, conduisant à :

• Un versement d'arrhes, en amont de l'exécution du contrat, servant de caution de garantie non remboursable si le locataire choisit de ne pas honorer la location touristique ;
• L'absence, de facto, de l'obligation de versement intégral qui caractérise le modèle par acompte.

Encadrant le "meublé de tourisme", ces modèles s'accompagnent par ailleurs d'obligations supplémentaires lorsqu'ils sont utilisés par des professionnels du tourisme.

S'il est possible de fixer librement les obligations contractuelles de la location touristique dans une situation de particulier à particulier (dans les limites des lois), les professionnels sont soumis à des obligations supplémentaires qu'il faudra rappeler à vos prospects :

• Le montant des arrhes ou de l'acompte doit être au plus égal à 25 % du montant total du loyer ;
• La réservation ne peut être réalisée plus de 183 jours avant l'exécution du contrat (soit 6 mois).

Plus qu'une simple application, l'essor, dès 2015 de la plateforme Airbnb met entre les mains des propriétaires la visibilité, les outils et la documentation nécessaires à la prise d'indépendance des particuliers souhaitant pratiquer la location touristique.

Le rythme auquel les pratiques changent s'accélère alors tant et si bien que Paris devient dès 2017 la ville la plus "disponible" au monde sur Airbnb.

Face à la vitesse et l'ampleur de ces transformations, l'organe législatif intervient pour légiférer des situations hors cadre légal (car certains locataires de résidence principale n'hésitent plus à sous-louer ponctuellement leur habitation sans l'autorisation du propriétaire).

C'est alors que naît le "meublé de tourisme".

Grâce à cette rapide réponse du corps législatif, celles et ceux qui souhaitent investir dans la location touristique disposent désormais de plus de garde-fous.

Depuis les années 2020, la "jungle économique" qu'était en passe de devenir la location touristique se structure et se normalise. On doit cette amélioration à l'entrée en vigueur de dispositifs tels que la taxe de séjour (obligatoire, à reverser à la commune) ainsi que la mise en place d'une assurance propriétaire mais aussi locataire (dite "contrat temporaire d'assurance locataire").

Certaines obligations attenantes à ces réformes peuvent toutefois être perçues comme des freins à l'investissement dans la location touristique. N’oubliez donc pas de les aborder, tout en rappelant les avantages qui s’y attachent tout de même.

Pour utiliser un bien immobilier dans le cadre d'une location touristique, il est important de respecter certaines règles.

Tirer des revenus passifs de l'immobilier touristique peut se faire de deux façons :

• En mettant à disposition une résidence principale ;
• En recourant, comme expliqué précédemment, au "meublé de tourisme" grâce à une résidence secondaire.

Des règles propres aux deux types de résidence

La mise en location d'une résidence principale peut se faire pour tout ou partie. Pour vos prospects, il s'agira d'observer les règles suivantes :

• S'il s'agit d'un logement à titre de résidence principale, la pièce d'habitation doit au moins mesurer 9 mètres carrés de surface ou 20 mètres cube de volume ;
• S'il s'agit d'une résidence secondaire, le bien est enregistré sur la liste communale prévue à cet effet ;
• La location touristique suppose enfin, par principe, un logement meublé, ce qui l'oblige légalement à être équipé a minima de surfaces domestiques (meubles), d'une literie, d'une gazinière (ou de plaques chauffantes), d'un réfrigérateur et d'ustensiles de cuisine ;

N'hésitez pas à rappeler ces critères à vos prospects, en les renvoyant aux sources officielles.

C'est au détour des lignes de l'article L324-1-1 du Code du tourisme qu'il faudra confirmer, auprès de vos prospects, les obligations qui leur incombent désormais lors d'une location touristique. Cela revient, en substance, à leur rappeler que :

• Le locataire ne peut y élire domicile (pas de suivi de courrier par exemple à cette adresse), ce qui implique également que... ;
• ...chaque séjour ne peut dépasser les 90 jours.

Par ailleurs, il est important de rappeler à vos client(e)s que depuis les réformes pré-2020, les communes ont un cadre réglementaire propre en matière de location touristique.

Ainsi la ville de Saint-Malo a-t-elle, par exemple, mis en place un quota depuis juin 2021, de nombre maximal de locations touristiques par quartier.

Au lendemain des contraintes post-pandémies grevant la location touristique, les portes se rouvrent et le marché se voit stimulé de nouveau. Il devient possible pour vos prospects d'envisager un modèle d'affaires aux revenus passifs non négligeables, grâce aux ajustements légaux pris durant cette période de "pause".
Au détour des Jeux Olympiques de 2024, par ailleurs, la demande de logements locatifs ponctuels va vraisemblablement bondir.

Toutefois, cette perspective est à mitiger avec la menace de la mairie de Paris d'interdire les locations touristiques dans certaines zones sous tension locative trop importante.

Par ailleurs, le Projet de Loi de Financement 2024 a représenté un signal fort de la part de l'exécutif au travers d’amendements visant à décourager dans une certaine mesure la location touristique, pour les mêmes raisons.

Cela se traduit notamment par :

• Des avantages fiscaux diminués (il est prévu de ramener l’abattement à 30 % jusqu'à 15 000 euros) ;
• Une modification du modèle de calcul de la plus-values pour les particuliers qui se verraient considérer comme des professionnels dans le cadre des ventes (réintégrant les amortissements déduits dans le calcul des loyers perçus).