Une année 2025 catastrophique mais un marché de l’immobilier neuf près à redémarrer, selon la FPI

Le contexte international demeure anxiogène pour les ménages et les entreprises. Plus encore, l’incertitude politique nationale entretient un climat d’attentisme. La croissance du PIB s’est établie à +0,9 % en 2025 (sources Insee et BdF). L’investissement des ménages (FBCF) ne s’est redressé que de +0,8 % en 2025. Le niveau des taux des crédits immobiliers – aux alentours des 3 % – reste attractif avant une possible remontée en 2026. L’inflation sur un an à +0,8 % reste contenue, mais demeure sensible aux tensions géopolitiques.

"Le statut du bailleur privé, pour lequel nous nous sommes fortement investis, est enfin là. A nous désormais, professionnels du logement, avec l’ensemble de l’écosystème, de relever le défi : faire connaître ce statut, expliquer ses atouts, et le porter auprès de nos concitoyens pour qu’investir dans le logement neuf redevienne une envie." Pascal Boulanger, Président de la FPI

Les autorisations de logements

La FPI observe un rebond de +15,6 % des autorisations de logements en 2025. Ce rebond est cependant à relativiser au regard de la faiblesse du volume de programmes neufs.

Le décalage entre la reprise des autorisations et la faiblesse persistante des mises en chantier en collectifs (140 775 en 2025 contre 204 700 entre 2015 et 2018) est en lien avec le contexte électoral des municipales.

Depuis les dernières élections municipales, la moyenne mensuelle des autorisations de logements collectifs s’est établie à 16 557 et reste nettement inférieure à celle observée lors de la précédente mandature de 2014 à 2020 avec 19 335 autorisations mensuelles en moyenne. La campagne des élections municipales de mars 2026 ne laisse plus guère entrevoir d’amélioration significative. Le prochain sujet porté par la FPI auprès du gouvernement concerne d’ailleurs la mise en place d’une politique incitative pour les maires bâtisseurs.

"2026 doit être l’année du vrai rebond pour l’immobilier neuf en France." Pascal Boulanger, Président de la FPI

Les mises en vente

Sur le dernier trimestre 2025, les mises en vente ont progressé de +3,3 % (par rapport à T4 24). Les promoteurs continuent de proposer des logements à la vente sur des opérations moins ambitieuses mais les délais d’écoulement ne suivent pas.

La FPI note la progression de +9,4 % des mises en vente en 2025. Il reste difficile de parler d’une reprise, tant le niveau des lancements reste bas, comparé aux années avant covid et guerre en Ukraine.

Les retraits d'opérations immobilières

Au quatrième trimestre 2025, 22 % des logements ont été retirés de la commercialisation. Cela signifie qu’une opération sur 5 est volontairement retirée du marché faute d’une clientèle. Cette part se maintient à un niveau encore très élevé, hors effet de saisonnalité. La FPI parie sur la disparition des investisseurs privés qui sont les déclencheurs des seuils de commercialisation.

Les réservations de logements

Les ventes de logements neufs au T4 2025 poursuivent leur baisse avec -19,6 % (vs T4 2024) et atteignent un niveau jamais vu.

Les ventes aux particuliers reculent de 31,4 % au dernier trimestre pour atteindre 10 696, tout comme les ventes en bloc (-11,2 % pour un total de 14 635). Pour ces dernières, les explications sont multiples : les fonds propres des bailleurs sociaux se réduisent et ils doivent arbitrer entre acquérir des programmes auprès des promoteurs, construire leur propre parc ou rénover l’existant.

Alors que le niveau moyen des réservations de logements neufs observé par l’Observatoire FPI entre 2019 et 2025 s’établit à 127 014 ventes/an, sur l’année 2025 globale, on comptabilise 92 352 logements vendus soit 10,8 % de moins qu’en 2024. Les ventes se répartissent à 54 % dans les ventes au détail, 40 % en bloc et 6 % en résidences gérées.

Avec la disparition du dispositif Pinel, les ventes aux investisseurs particuliers chutent de moitié sur 1 an. Ils ne représentent plus que 19 % des acquéreurs de logements neufs, alors qu’ils constituaient environ 45 % à 50 % sur la période 2019-2022 et même 60 % dans les années 2015.

"Dans ce contexte, le statut du bailleur privé est une mesure lisible, stable et incitative pour l’investissement locatif. Il participe à restaurer la confiance et ouvre la voie à une reprise du secteur."

Dans le même temps, les ventes aux propriétaires occupants, qui représentent désormais 81 % du marché au détail, progressent légèrement de 4,3 %.

Enfin, malgré le léger retour de l’offre, la quasi-totalité des métropoles voit leur délai d’écoulement s’allonger en raison d’une demande absente. Dans un marché fluide, le stock d’un promoteur s’établit à 12 mois. L’Observatoire de la FPI estime à plus de 4 ans le délai d’écoulement à Orléans et à Grenoble.

Les prix du logement collectif neuf au détail

Les prix se stabilisent légèrement au-dessus de 5 000 €/m² (en moyenne nationale et sur un volume réduit de programmes). Cette situation masque d’importantes disparités locales. La FPI signale à nouveau que les prix d’un logement neuf est avant tout un coût technique, contraint par de nombreuses normes et qu’il ne peut être réduit sans engager la survie économique des acteurs de la promotion immobilière.

Bien que le bilan 2025 soit jugé catastrophique, le marché de l’immobilier neuf est prêt à redémarrer.

Les professionnels semblent reprendre espoir avec des autorisations de qui repartent à la hausse (+19,8 %) et des mises en vente qui progressent également (+9,4 %).

"Avec l’instauration du statut du bailleur privé, nous espérons approcher les 50 000 logements vendus aux investisseurs (ndlr : niveau équivalent aux ventes sous Pinel)." Pascal Boulanger, Président de la FPI

La FPI et de nombreux professionnels réclamaient depuis longtemps le soutien du gouvernement pour l’instauration d’un dispositif incitatif à l’investissement locatif pour les particuliers. Ce sont en effet ces investisseurs – présents dès le lancement du programme - qui permettent d’atteindre le seuil de commercialisation des opérations. C’est désormais chose faite, avec le statut du bailleur privé, appelé également Loi Jeanbrun qui devrait redonner de l’élan à toute la chaine professionnelle comprenant aussi bien les promoteurs que les constructeurs, les aménageurs, les conseillers en gestion de patrimoine, les artisans et les enseignes de décoration et de mobilier.