Un marché immobilier en crise : bilan 2024 et perspectives pour 2025

En 2024, les notaires de France ont rapporté une nette baisse des transactions immobilières, environ 750 000 transactions signées. Selon leurs chiffres, le volume de ventes a reculé de près de 17 % par rapport à l’année précédente, soit un volume similaire à celui de fin 2015.

Du côté des prix, une baisse modérée, a été constatée concernant les prix des appartements anciens et du prix des maisons anciennes sur la France métropolitaine (-3,9 % au 3ème trimestre 2024).

Pour le 4e trimestre 2024, le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) prévoit une baisse des prix s’établissant à l’échelle de la France métropolitaine à -1,6%.

Quant au pouvoir d’achat immobilier, il s’établit :

• Pour un appartement ancien en France métropolitaine à 55 m², soit + 1m² sur un an.
• Pour une maison ancienne sur la France entière à 92 m², soit + 3 m² sur un an.

Les ventes d'appartements neufs, souvent prisés des primo-accédants ou des investisseurs, ont souffert de la conjoncture. Les retards dans les chantiers, liés à la hausse des prix des matières premières et aux tensions sur le marché du BTP, ont freiné les acquisitions.

De même, les transactions concernant les terrains à bâtir ont fortement diminué en raison de la hausse des coûts de construction et des difficultés d'accès au crédit. Le nombre de ventes est passé d’environ 75 000 transactions au 2e trimestre 2023 à 43 000 au 3e trimestre 2024.

Le recul du marché s'explique par plusieurs facteurs :

• La hausse des taux d'intérêt : début 2024, les taux des crédits immobiliers ont dépassé les 4 %, impactant drastiquement le pouvoir d'achat des potentiels acquéreurs. Cette hausse a notamment freiné les primo-accédants et contraint les investisseurs à revoir leurs ambitions à la baisse.
• Le renforcement des conditions d'emprunt : Le Haut Conseil de Stabilité Financière a maintenu des règles strictes pour l'octroi des crédits immobiliers, imposant notamment un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus, assurance comprise, et une durée de remboursement plafonnée à 25 ans (27 ans dans certains cas spécifiques, comme pour l'achat d'un bien neuf). Ces restrictions visent à limiter les risques d'endettement excessif des ménages, mais elles freinent l'accès au crédit.
• L'inflation persistante : avec des prix en hausse dans de nombreux secteurs, les ménages ont dû arbitrer entre l'épargne, la consommation et l'investissement immobilier, au détriment de ce dernier.

Grâce à plusieurs éléments d'apaisement qui se dessinent, 2025 pourrait marquer un tournant pour le marché immobilier.

La stabilisation des taux d'intérêt

Les experts envisagent une possible stabilisation, voire une légère baisse des taux d'intérêt, notamment en réponse aux efforts des banques centrales pour maîtriser l'inflation. Les banques pourraient également assouplir leurs critères d'octroi, ce qui favoriserait un retour progressif des primo-accédants et des investisseurs sur le marché.

Cependant, le gouvernement a annoncé une possible augmentation des droits de mutation à titre onéreux courant 2025, d’environ 1% pour la part allouée au département, ce qui risque d’impacter de nouveau le budget d’achat des ménages.

Les mesures gouvernementales envisagées

Face à la crise du marché immobilier, plusieurs mesures sont envisagées par le gouvernement pour relancer la dynamique :

• Un nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ) : une révision du PTZ est envisagée, avec un élargissement des conditions d'accès pour aider les primo-accédants à concrétiser leurs projets immobiliers.
• L'assouplissement du DPE pour les logements classés G : le durcissement des règles pour la localisation des passoires thermiques a refroidi le marché locatif. Un assouplissement temporaire pourrait permettre de maintenir ces biens sur le marché en attendant des rénovations.
• Un remplacement ou une évolution du dispositif Pinel : alors que le dispositif Pinel s'achève le 31 décembre 2024, le gouvernement pourrait proposer une nouvelle aide fiscale pour encourager l'investissement locatif.

Alors que 2024 s'achève sur un constat mitigé, la stabilisation attendue des taux d'intérêt et les éventuelles mesures gouvernementales pourraient insuffler une nouvelle dynamique au secteur immobilier en 2025.