"Sans les investisseurs, il reste difficile d’atteindre la pré-commercialisation" - Interview d’Olivier Kinder, Président de la FPI Grand Est

Olivier Kinder : La région Grand Est est vaste et couvre des territoires avec de grandes villes. Nous observons particulièrement les secteurs aux alentours des grandes villes comme Reims, Metz, Nancy et Strasbourg.

Le marché suit la tendance nationale avec malheureusement une baisse des réservations de logements neufs qui se poursuit depuis le début de l'année. Depuis le mois d'avril 2025, la baisse est contenue voire se stabilise et bien entendu, certains secteurs s'en sortent mieux que d'autres.

En comparant le nombre de réservations nettes de janvier à mai 2024, à la même période en 2025, nous observons une baisse de 15 % pour le Grand Reims, -23 % pour l'Eurométropole de Strasbourg et -55 % pour le sillon lorrain¹.

Les récentes mesures gouvernementales ne portent pas encore leurs fruits. Nous n'avons pas constaté de réel engouement à la suite de l'élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ), ni grâce au Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Les donations ont donné lieu à quelques réservations, participant aux volumes de ventes en accession traditionnelle, sans réel impact sur les ventes globales.

O. K. : Depuis le début de l'année, nous constatons un fort recul de la part des investisseurs. La clientèle principale des promoteurs est constituée de senior accédants qui vendent une maison pour un appartement de grande taille en zone périurbaine. Viennent ensuite quelques primo-accédants bénéficiaires du PTZ.

Bien que la région Grand Est possède 740 km de frontière (avec la Belgique, l'Allemagne, la Suisse et le Luxembourg), la clientèle étrangère est également moins présente et moins en demande d'acheter en France.

L'absence des investisseurs a un impact direct sur l'immobilier neuf. Dans les villes, où les projets immobiliers sont de taille importante, il reste difficile d'atteindre la pré-commercialisation sans eux. Seuls les projets en zone péri-urbaine, comptant 20 à 30 logements, réussissent à sortir de terre.

O.K. : Les promoteurs sont peu présents dans le département des Vosges et dans les zones montagneuses. Ce n'est pas pour des raisons liées au climat et aux contraintes de construction mais en raison du manque de demande dans ces zones où la population a plutôt tendance à décroitre. Il en est de même pour le département des Ardennes où nous ne comptons que quelques programmes de petite taille.

Le nombre de promoteurs actifs reste relativement stable dans la région - beaucoup ayant leurs sièges sociaux à Strasbourg - mais le gâteau s'est réduit. L'activité des promoteurs se concentre dans les grandes villes, bien qu'une fois encore les situations soient disparates. A Reims, les investisseurs étaient majoritaires. Or, l'absence d'un régime suffisamment intéressant les a détournés de l'immobilier neuf. Les secteurs lorrains et strasbourgeois s'en sortent un peu mieux du fait d'une présence plus marquée des accédants à la propriété.

L'effet pervers de cette situation est que les prix de vente continuent de grimper. Autour de Reims, les prix ont progressé de 9 % entre janvier et mai 2024 et 2025. La hausse est de 6 % dans l'Eurométropole Strasbourg¹. Le coût des matières premières s'était stabilisé depuis 6 mois, malheureusement le contexte géopolitique fait craindre une nouvelle inflation. Sans oublier que le foncier reste rare et cher et que la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) n’arrange pas les choses.

Les promoteurs s'adaptent à cette situation en vendant plus de logements aux bailleurs sociaux : ils n'hésitent plus à aller au-delà de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) et du seuil de 25 % de vente en bloc pour atteindre parfois les 100 %.

O. K. : La FPI Grand Est reste dans l'attente d'un plan gouvernemental suffisamment fort pour relancer l'immobilier neuf. Il est inquiétant de constater que le niveau de production de logements neufs est aussi bas qu'en 1954, année de l'appel de l'Abbé Pierre.

D'expérience, nous savons que dans les périodes incertaines, les particuliers sont plus tournés vers la location que la propriété. Or la fin du dispositif Pinel a laissé un vide que le LLI - perçu comme plus contraignant en raison de la création d'une SCI - ne parvient pas encore à combler, ce qui participe au manque d'offre locative. Et pourtant, d'après une étude récente de l'Insee, l'épargne des ménages français est au plus haut² ! Il ne manque pas grand-chose pour relancer la dynamique.

Nous continuons à espérer l'instauration d'un régime du bailleur privé, bien que nous n'en connaissions pas encore la forme. Nous savons que le projet est en cours d'élaboration. Quoiqu'il en soit, il ne sera pas mis en place avant au mieux janvier 2026, ce qui laisse une fois encore les promoteurs immobiliers dans l'attente et dans la difficulté.

Le décret sur la prolongation des permis de construire est une bonne mesure en soi bien qu'il ait été adopté un peu tard, obligeant de nombreux professionnels à renouveler leurs demandes. Localement, les maires sont déjà en position défensive à l'approche des élections de 2026 et n'hésitent pas à rejeter les autorisations, alors que le besoin de logements, lui, ne peut plus attendre.

1 : Données CecimObs 13/06/2025

2 : Données Insee