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Bien’ici Pro / Actus Pro / Quelles questions se poser avant de vendre son agence ?

17/02/2022
Vendre son agence immobilière est un acte important, qui nécessite une grande préparation, et ce, quelle que soit la forme de la cession.

Si chaque transaction immobilière requiert un savoir-faire particulier, dans le cas d’une agence, il convient d'anticiper l’opération et de se poser les bonnes questions pour maximiser les chances de la réussir. Découvrez nos réponses aux questions que vous pouvez vous poser en tant que professionnels de l’immobilier avant de céder votre activité.

Vente d’agence : cession de fonds de commerce ou de titres ?

L’acte de cession du fonds concerne uniquement les actifs corporels et incorporels qui mènent à bien l’activité. D’un côté, les actifs corporels font appel aux biens matériels, de l’autre, les actifs incorporels comprennent des éléments immatériels tels que le droit au bail, la base clients, le site Internet, le nom commercial, ... L’opération d’acquisition peut être réalisée "sur-mesure", en fonction de l'acquéreur qui décide de conserver ou non l’ensemble des contrats en cours.


Attention ! En tant que vendeur du fonds de commerce, vous êtes tenu de vous acquitter des charges du passif (prêts bancaires, impôts, charges sociales, ...), et ce, même après la vente.


À l’inverse, dans le cas d’une vente de titres, c’est l’ensemble de la société qui est cédée, c’est-à-dire l’actif et le passif. Lors du compromis de vente de votre agence immobilière, le montant de vente des parts sociales ou des actifs est généralement inscrit de manière provisoire. Le prix de vente définitif est déterminé sous la forme d’un bilan, établi à la date de la cession.

À savoir : une cession de titres de société s'appuie sur une opération plus lourde qu’une cession de fonds de commerce. Pour déterminer quel schéma privilégier, il convient de prendre en compte le traitement fiscal des opérations, notamment les différents impôts et taxes à supporter.

À qui s’adresser pour vendre son agence immobilière ?

Pour préparer la cession de votre agence immobilière, renseignez-vous auprès d’un expert-comptable puis, d’un avocat spécialisé en droit des affaires et en fiscalité. En effet, le prix de vente dépend de paramètres fiscaux et juridiques liés en grande partie à votre activité.


En premier lieu, la présence d’un expert-comptable va s’avérer indispensable pour analyser et évaluer l’entreprise (audit comptable), valoriser les actifs et globalement l’ensemble des éléments chiffrés tels que le chiffre d’affaires par exemple. Ensuite, l’avocat fiscaliste va intervenir dans la constitution du dossier de vente. Ce dernier comprend : l’audit des éléments à céder (contrats et origine de propriété), la signature rapide d’un compromis et la transmission de l’information auprès de l’acquéreur.


Bien qu’il soit possible de réaliser une vente de fonds sans notaire, son intervention peut se révéler nécessaire au bon déroulement de la cession. En effet, ce professionnel intervient dans la rédaction du compromis, puis au moment de signer l’acte de cession, permettant de déboucher sur un acte authentique de vente.


Il ne faut pas non plus oublier qu’une cession d’activité met en scène différents partenaires, comme la banque, qui possède un rôle déterminant dans l’opération. Notamment, lors d’une cession de titres, l’organisme bancaire va être sollicité afin de récupérer les engagements et les cautions dans le cas où des dettes se seraient accumulées dans le passif.

Comment définir le "contenu" de la vente ?

La vente d’un fonds de commerce est souvent précédée par la rédaction d’un avant-contrat (promesse de vente). Ce contrat préparatoire permet de définir les conditions juridiques et économiques de la transaction, mais aussi le prix de vente et les engagements mutuels.


À l’intérieur de celui-ci, des mentions obligatoires doivent être présentes, comme les clauses suspensives qui expliquent précisément les différentes raisons susceptibles d’empêcher la bonne réalisation de la vente.

Quelles sont les obligations et les délais à suivre pour la vente d'une agence immobilière ?

La phase précontractuelle est une période particulièrement contraignante en raison de certaines démarches à accomplir : vérification de la capacité et du consentement contractuel du cédant et de l’acquéreur, puis de l’aptitude de l’acheteur à exercer une activité commerciale et à obtenir la carte Professionnelle de Transaction Immobilière.


En outre, l’employeur dispose à sa charge d’une obligation d’information vis-à-vis de ses salariés. En effet, si l’entreprise dispose d’un effectif de moins de 249 salariés, celui-ci est tenu de prévenir son personnel au minimum 2 mois avant la conclusion du contrat de vente. Si la loi n’impose aucun moyen pour transmettre l’information, l’employeur doit être en mesure de démontrer qu’il a pleinement rempli son devoir de communication.


Une fois l’information donnée, la vente doit être finalisée dans un délai compris entre 2 mois et 2 ans et 2 mois après l’annonce. Si la vente se conclut au-delà de la date prévue, il faudra alors procéder à une nouvelle information auprès des salariés de l’agence.


Enfin, si le fonds de commerce se trouve dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, ce dernier peut être soumis au droit de préemption de la mairie. Le cédant doit alors notifier sa volonté de céder le fonds de commerce auprès de sa commune, qui doit quant à elle, répondre dans un délai de 2 mois, pour exercer ou non son droit de préemption. Tant que la préemption n’a pas été émise, la vente ne peut être réalisée.

Attention : en cas de non-respect de l’obligation d’information aux salariés, une pénalité forfaitaire s’applique à hauteur de 2 % du montant de la cession !

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