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Bien’ici Pro / Actus Pro / Plus-value à la revente : ce qui caractérise vraiment une résidence principale

03/03/2022
Le Code général des impôts a aménagé un dispositif d’exonération intégrale de la plus-value immobilière au titre d’une cession de la résidence principale du contribuable. En raison du caractère très avantageux de ce régime d’imposition, le fisc se montre particulièrement attentif aux différents motifs pour lesquels son application est exigée.

Pour cette raison, l’administration fiscale a renforcé les contrôles et les rectifications, se prêtant à de multiples décisions de jurisprudence depuis quelques années.


Selon les décisions rendues, Bien’ici lève le voile sur les conditions pour bénéficier de l’abattement sur la plus-value immobilière et en particulier, ce qui qualifie un bien immobilier de "résidence principale".

Résidence principale et plus-value

Par définition, une résidence principale constitue la résidence habituelle et effective du contribuable le jour de la vente. Selon l’administration fiscale, cette résidence doit correspondre au "lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année" (BOI-RFPI-PVI-10-40-10).


En matière d’imposition, l’article 150 U II, 1° du Code général des impôts prévoit que la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de la résidence principale fasse l’objet d’une exonération d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux CSG-CRDS. Pour éviter une taxation de la plus-value au moment de revendre le bien, il suffit que ce même logement constitue la résidence principale de l’occupant au cours de sa cession.


Conformément au Code général des impôts, la Direction générale des finances publiques (DGFIP) rappelle qu’une occupation brève d’un logement "ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération" à ce titre. Cependant, il n’existe aucune condition légale quant à la durée d’occupation effective minimale avant la vente. Ainsi, la cour administrative admet que malgré une brève occupation, celle-ci est de nature à faire valoir une exonération de plus-value au titre du logement principal à condition d’apporter la preuve de cette qualité (relevés de consommation énergétique, déclarations d’impôt, attestation d’assurance, ...).

L’imposition des plus-values : ce qui change pour une résidence secondaire

Réaliser une plus-value sur une résidence secondaire est imposable à la fois sur le revenu (19 %) et sur les prélèvements sociaux (17,2 %). Cependant, il existe des cas d'exonération d'impôts sur la plus-value de la vente d’une résidence secondaire que peu de vendeurs connaissent, comme ne pas avoir été propriétaire de son logement principal au cours des 4 années précédant la vente ou encore, vendre son appartement ou sa maison secondaire 15 ans après son acquisition.

 

Le cas du logement inoccupé au moment de la cession

Le droit à l’exonération est en principe perdu si le contribuable décide de déménager avant la vente de son logement. Bien qu’ayant été sa résidence principale, les cessions portant sur des biens qui, au jour de l'opération, sont mis en location, sont occupés gratuitement par des proches du propriétaire ou des tiers ou sont devenus vacants, ne peuvent pas prétendre à l’exonération relative au terme de la "résidence principale".

 

Toutefois, l’administration fiscale admet que le bien en question ne perd pas son statut de résidence principale du cédant au jour de sa cession bien qu’il ait quitté les lieux avant la signature de l’acte de vente.

 

Cette mesure de tolérance s’applique dès lors que le logement vendu a constitué la résidence habituelle et effective du contribuable jusqu’à sa mise en vente et que celle-ci est intervenue dans les délais prévus dans les conditions du marché. Il en est ainsi lorsque le propriétaire s’est acquitté des diligences nécessaires, compte tenu des caractéristiques et des motifs de la cession et du contexte réglementaire et économique local.

Déménagement : délai et exonération d’impôts sur la plus-value immobilière

En cas de déménagement, le bien mis en vente ne peut plus constituer une résidence principale, ce qui peut faire obstacle au droit à l'exonération. Mais pour échapper à la taxation sur la plus-value, le vendeur doit respecter certains critères d’appréciation, à savoir : l’occupation du logement jusqu’à sa mise sur le marché, puis sa cession dans un délai "normal".

 

L’administration fiscale ne fixe aucun délai maximum pour la réalisation d’une telle cession. Cependant, dans un contexte économique habituel, le délai maximal retenu est de 12 mois après le déménagement, durant lequel la plus-value réalisée reste exonérée d’impôt, mais il est toujours possible de justifier un délai plus important.

 

Ce délai de vente dit "normal" est une question de fait qui doit tenir compte des conditions du marché immobilier, du prix et des caractéristiques du bien cédé ou des diligences réalisées par le contribuable pour mener à bien la mise en vente (démarches auprès d’agences immobilières, annonces dans la presse, ...).

Justifier de sa résidence principale auprès de l’administration fiscale

L’administration fiscale peut en effet porter des doutes et remettre en question la véracité de la résidence principale du vendeur. Et pour cause, le régime fiscal de la plus-value immobilière sur la cession de la propriété principale présente de véritables avantages que certains n’hésitent pas à frauder. L’État se charge alors d’effectuer des enquêtes pour savoir si le propriétaire a réellement logé au sein de sa "résidence principale" comme il le prétend ou s’il s’agit de motifs de pures convenances octroyant le bénéfice de l’exonération sur la plus-value immobilière.


Lorsqu’un doute subsiste, les services fiscaux peuvent également vérifier l’ensemble des documents et des pièces justificatives attestant l’effectivité de la résidence. Pour s’assurer que cette condition est bien remplie, la technique du "faisceau d’indices" permet de recueillir le plus d’éléments factuels possibles qui pourraient potentiellement démontrer ou non l’occupation au titre de résidence principale.


Dans ce cas, le contribuable doit fournir des preuves auprès de l’administration pour attester que le logement en cause est bel et bien occupé à titre de résidence principale. Par exemple, il peut joindre une copie de l’acte authentique d’acquisition du logement reconnu comme résidence principale, le contrat d’emprunt faisant foi du financement de l’achat immobilier, des factures d’énergies des 5 dernières années avant la mise en vente du bien, une attestation d’assurance habitation qui couvre l’appartement ou la maison en question, ...


Il existe des cas plus spécifiques qui exigent davantage de preuves. Notamment, si le concerné possèdent des parts sociales d’une Société Civile Immobilière (SCI) qui détient sa résidence principale, il devra fournir le statut de la société et le contrat qui le lie au bien.

À savoir :

Dans un cas d’invalidation, le particulier est en droit de recourir à un pourvoi devant le Conseil d’État si l’administration fiscale a estimé que le bien cédé ne constituait pas l’habitation principale du propriétaire.

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