Nullité du mandat : attention à sa rédaction !

Il est primordial que la rédaction du mandat soit irréprochable et comprenne toutes les dispositions légales (loi Hoguet), sous peine de nullité du mandat, pouvant entraîner la perte de rémunération sur l’opération immobilière lors du passage chez le notaire. Bien’ici vous présente les différentes causes de nullité de vente issues d’une mauvaise rédaction des mandats.

Tout d’abord, le mandat doit être sous forme écrite et signée avant le début des négociations. Un mandat conclu à l’oral ou par courrier n’a aucune valeur juridique. De plus, les causes d’exclusivité, pénales, ou de résiliation doivent être en caractères très apparents.

Pour rappel, votre carte professionnelle de transaction immobilière doit être en cours de validité, de même que l'attestation d’affiliation qui doit être demandée par le détenteur de la carte. Les pouvoirs qui sont confiés au professionnel de l’immobilier doivent être clairement indiqués.

Pour qu’il soit légal, des mentions obligatoires, imposées par la loi Hoguet, doivent figurer sur le mandat :

• Le nom et les coordonnées du vendeur. Dans le cas d’une vente en indivision, les noms et coordonnées de tous les vendeurs doivent y figurer.
• Les coordonnées de l’agent et le numéro de sa carte d’agent immobilier.
• La description du bien mis en vente : celle-ci doit être la plus précise possible, indiquant notamment l'ensemble des installations et des annexes.
• Le prix du bien mis en vente, hors frais d’agence. Ce prix ne doit être ni surévalué, ni sous-évalué.
• Le montant des frais d’agence. Ces frais doivent être clairement détachés du prix du bien immobilier. Si les honoraires varient selon des tranches de prix de vente du bien, vous devez préciser si ces tranches sont cumulatives entre elles.
• La durée du mandat de vente. Cette durée n’est pas encadrée par la loi, mais est généralement de 3 mois. Elle est ensuite tacitement reconductible jusqu’à résiliation. Vous pouvez également préciser la durée maximale du mandat, généralement 1 an.

La loi Alur du 24 mars 2014 a imposé aux agents immobiliers de préciser les moyens mis en œuvre pour réaliser la vente du bien (pour un mandat exclusif). Vous devez préciser très clairement les moyens de diffusion de l’annonce (en agence, panneaux de vente, catalogue papier, sur Internet en précisant les sites…), ainsi que la périodicité des comptes-rendus. Un arrêté de la Cour de cassation du 9 septembre 2020, a débouté une agence immobilière qui voulait être rémunérée après l’annulation d’une vente de la part du vendeur. Elle n’a pas pu prétendre à des dommages et intérêts, car les moyens déployés pour la vente du bien n’étaient pas indiqués dans le mandat.

Pour que votre mandat soit légal, il doit être enregistré chronologiquement dans un registre coté sans discontinuité et relié sans blanc, rature, ni surcharge.

L’un des objectifs de la loi Hoguet était de réglementer la profession d’agent immobilier. Désormais, vous êtes soumis à une formation continue obligatoire, à un code de déontologie (figurant dans la loi Alur), et à des instances disciplinaires (CNTGI). De plus, le législateur considère à présent que les clients des agences immobilières disposent de suffisamment de lois assurant leur protection. En conséquence, depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, la nullité des mandats n’est plus absolue mais relative.

L’article 1179 du code pénal définit :

• La nullité absolue quand la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général.
• La nullité relative quand la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Concrètement, en cas de nullité relative, seul le propriétaire du bien peut intenter une action en justice. De plus, cette action en nullité se prescrit en 5 ans, afin que le contrat ne puisse pas être annulé sur un temps trop long. Cela n’implique qu’une nullité de forme peut-être susceptible de ratification.

La nullité absolue concerne donc uniquement :

• L’absence de numéro de carte professionnelle.
• L’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle.

Cet allègement de la législation ne doit pas vous dispenser de rédiger clairement votre mandat et d’y faire figurer toutes les mentions obligatoires. En cas de nullité, vous perdrez tout droit à rémunération, malgré les efforts investis dans la transaction immobilière. Bien que les causes de nullité soient nombreuses, en adoptant un mandat type où figure toutes les mentions obligatoires, vous pouvez vous prémunir d’éventuelles actions en justice.