Nouveau DPE : que conseiller aux propriétaires avant le diagnostic ?

Jugé peu fiable et inéquitable, il a été remanié, et un nouveau DPE est entré en vigueur le 1er juillet 2021 (loi ELAN). Plus complet et plus lisible, il prendra un caractère opposable (jusqu’ici, il était seulement informatif). Quels changements cela implique-t-il pour les propriétaires ? Comment améliorer la note d’un DPE ?

La seule chose qui ne change pas est la grille de notation du DPE : la note A représente les logements ayant la meilleure performance énergétique, les habitations notées F et G sont considérées comme des "passoires thermiques".

Mis à part la notation, le DPE a été profondément remanié, et ne repose plus uniquement sur l’évolution de la consommation d’énergie primaire. La méthodologie a été revue, et repose désormais sur les 3CL (calcul de la consommation conventionnelle des logements). Le DPE est plus fiable, et s’applique de façon homogène à tous les logements.

Le nouveau DPE prend en compte :

• le type de chauffage (fioul, électrique, bois, pompe à chaleur…), et sa consommation ;
• la production d’eau chaude sanitaire ;
• les consommations d’éclairage, de ventilation et de climatisation ;
• les statistiques météorologiques mises à jour ;
• le niveau d’isolation et les matériaux utilisés ;
• mais surtout, le volume de gaz à effet de serre produit par le logement : on passe d’un DPE thermique à un DPE environnemental.

Vous pouvez retrouver l’ensemble du dispositif sur le site du ministère de la transition écologique.

Ces changements vont avoir un impact sur la notation des habitations. Certaines vont voir leurs notes s’améliorer, mais beaucoup vont voir leurs notes baisser, ce qui a un impact sur la valeur du bien immobilier. Selon les régions, passer d’une note D à F ou G entraîne une baisse de valeur de 3 à 18 % pour une maison, et de 3 à 9 % pour un appartement.

Si, avec la mise en place du nouveau DPE, l’habitation de votre client est rétrogradée à une note inférieure, et donc dévaluée, c’est peut-être l’occasion de lui suggérer de réaliser des travaux d’amélioration de performance énergétique. Mais que réaliser ? Il est difficile de répondre exhaustivement à cette question, car les travaux à entreprendre dépendent des caractéristiques du logement.

Les premières victimes du nouveau DPE sont les habitations chauffées au fioul, au bois, et dans une moindre mesure au gaz. La solution peut paraître simple : changer son moyen de chauffage, et ainsi améliorer sa notation climatique. Néanmoins, si le logement est mal isolé, la consommation d’énergie explosera, et la notation de consommation d’énergie chutera. C’est pourquoi, il est important de penser ses travaux de rénovation dans la globalité. Isoler un logement ne sert à rien pour l’amélioration du DPE, si la source de chauffage a un mauvais bilan carbone.

Afin d’aider les particuliers à réaliser des travaux de rénovation efficaces, permettant d’améliorer le DPE, le gouvernement a mis en ligne le site faire.gouv.fr. FAIRE pour Faciliter, Accompagner et Informer pour la Rénovation Énergétique. Vos clients peuvent établir un bilan de leur consommation énergétique, identifier les aides financières telles que MaPrimeRenov’, les CEE (Certificats d’Économies d’Énergies) et les aides bonifiées Coup de Pouce…, mais aussi trouver des artisans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) qui sont formés et certifiés pour réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Tout d’abord, la mise en place du nouveau DPE va peut-être jouer en faveur des vendeurs. Si le logement est récent, il a toutes les chances de répondre aux nouveaux critères du DPE, et il peut prendre de la valeur. En effet, les constructions récentes respectent la norme RT2012, et elles obtiennent un bon DPE. Il n’y a donc aucun intérêt à vendre trop vite.

En revanche, pour les maisons ou les appartements anciens, dont vos clients prévoient de se séparer dans le futur (déménagement dans une autre région ou un espace plus vaste), la question mérite d’être posée.

Tout dépend si le logement a déjà un DPE. Comme il est obligatoire d'en fournir un lors de la vente, soit le vendeur accepte de vendre en l'état à un prix déprécié, soit il effectue des travaux pour valoriser le bien avant la vente. Soit un DPE a été réalisé entre 2013 et 2017 et reste valable jusqu'en 2022 ou réalisé entre 2017 et le 30/06/2021 et reste valable jusqu'en 2024, et si la note du nouveau DPE risque d'être inférieure, mieux vaut vendre maintenant sans dépréciation de valeur.

La question est plus délicate en ce qui concerne les propriétaires bailleurs, dont les logements sont anciens. À l’horizon 2028, il ne sera plus autorisé de proposer des habitations à la location dont le DPE est classé F ou G, les fameuses "passoires thermiques".

Il faudra alors leur conseiller deux options :

- effectuer des travaux de rénovation, qui permettront d'améliorer le confort des locataires et d'augmenter le loyer ;

- ou vendre. Sachant que la négociation peut s'avérer délicate car il est probable que le potentiel acheteur ait connaissance de ces dispositions.

Le nouveau DPE va donc chambouler le classement énergétique des habitations en France. Il y aura des gagnants et des perdants. Néanmoins, il faut garder à l’esprit qu’il a été mis en place pour limiter notre impact sur le climat, et qu'il vise donc préserver notre environnement. De plus, en encourageant les travaux de rénovation énergétique, c'est de l'avenir du parc immobilier français dont il est question.