Marché immobilier T1 2025 : le vent tourne-t-il enfin ? (data Bien'ici)

Ce regain d'optimisme s'explique principalement par une conjonction de facteurs favorables : des conditions de financement notablement assouplies et une tendance baissière des prix de vente qui, ensemble, incitent les Français à reprendre le chemin des agences et bureaux de vente à concrétiser leurs projets. La conséquence directe observée sur ce premier trimestre est une augmentation très marquée de la demande pour les biens à vendre. Chez Bien'ici, nous constatons également cette dynamique positive avec des records de fréquentation sur notre portail, témoignant de l'intérêt renouvelé des acquéreurs potentiels.

Cet article, basé exclusivement sur les données du premier trimestre 2025 issues de bienici.com, vous propose une analyse détaillée des différents segments du marché – transaction dans l'ancien, location et neuf – afin de vous fournir les clés de compréhension essentielles pour naviguer dans ce contexte en pleine évolution.

Le segment de la transaction dans l'immobilier ancien montre des signes évidents de reprise en ce début d'année 2025, confirmant les prémices observées fin 2024. Le premier trimestre est marqué par un rééquilibrage notable : l'offre de biens à vendre connaît un léger recul, tandis que la demande enregistre une forte progression.

Analysons plus en détail la demande. Les chiffres de Bien'ici indiquent une augmentation remarquable de +13,9 % de contacts sur les annonces de vente entre le T1 2024 et le T1 2025. Cette hausse est particulièrement tirée par les appartements, dont la demande a bondi de +23 % sur un an, soit près de quatre fois plus que celle des maisons (+6 %). Cette reprise fait suite à une année 2024 relativement stable, voire en léger recul en termes de contacts par annonce (-5 %). La stabilisation des taux d'intérêt, désormais plus proches de 3 %, combinée à l'attentisme qui a prévalu en 2024, semble libérer les projets immobiliers mis en pause.

Le concept de "tension immobilière", défini par Bien'ici comme le rapport entre la demande (contacts) et l'offre (annonces), illustre bien cette dynamique. Au niveau national, cette tension a augmenté de 17 % en un an.

Ce graphique présenté dans le rapport Stat'ici montre clairement cette courbe ascendante de la demande et de la tension au T1 2025, après une année 2024 plus plate. Cependant, cette reprise de la demande n'est pas uniforme sur tout le territoire. Comme l'indique la carte de la tension par région, l'Île-de-France et l'arc méditerranéen conservent une attractivité supérieure à la moyenne nationale, une tendance observée depuis plusieurs années.

Face à cette demande croissante, l'offre de biens à vendre présente un visage contrasté. Si elle enregistre une légère baisse de -2,7 % au niveau national entre T1 2024 et T1 2025, cette diminution masque des réalités différentes. Elle est principalement due au recul du nombre d'appartements à vendre (-7 %), tandis que l'offre de maisons se stabilise (+0,6 %). Il est crucial de noter que, malgré cette baisse annuelle, le volume d'annonces reste supérieur à celui observé durant le second semestre 2024 et surtout, bien plus important qu'en 2022 (+39 % de biens à vendre entre T1 2022 et T1 2025).

Cette situation, caractérisée par une demande forte mais aussi une offre abondante, confère un pouvoir de négociation accru aux acheteurs.  Une étude de LaForêt d'avril 2025 indique que 86 % des ventes font désormais l'objet d'une négociation, contre 61 % en 2022. Pour les vendeurs, cela implique la nécessité d'adopter une approche plus réaliste quant à la fixation de leur prix de vente pour espérer conclure dans des délais raisonnables.

Après la phase de hausse soutenue des prix qui a culminé début 2023, le marché immobilier poursuit sa phase de correction au premier trimestre 2025.

Au niveau national, le prix moyen affiché au mètre carré a diminué de -1,9 % entre le T1 2024 et le T1 2025. Cette baisse est plus marquée sur les appartements, dont le prix moyen (4 811 €/m²) a reculé de -1 % sur un an mais de -6 % sur deux ans. Les maisons (2 774 €/m² en moyenne nationale) voient également leur prix baisser de -1 % sur un an et de -1 % sur deux ans, confirmant une tendance baissière plus récente pour ce type de bien où les prix étaient restés stables plus longtemps.

Le graphique d'évolution des prix depuis 2022 illustre bien cette divergence : après une baisse commune, on observe une légère remontée des prix des appartements depuis l'été 2024, tandis que ceux des maisons continuent de fléchir.

Cette correction des prix, couplée à des taux d'emprunt plus favorables, redonne une capacité d'achat aux acquéreurs. Néanmoins, l'abondance de l'offre et le pouvoir de négociation accru des acheteurs se traduisent par un allongement des délais de vente. La durée moyenne de diffusion des annonces sur Bien'ici a augmenté de 3 jours entre le T1 2024 et le T1 2025. Les acheteurs, moins pressés et bénéficiant de meilleures conditions, sont plus sélectifs, ralentissant l'écoulement des stocks.

Cependant, un signe positif émerge : la durée de diffusion a diminué de 7 jours entre la fin de l'année 2024 et le T1 2025, suggérant que la reprise attendue se matérialise et que les projets se concrétisent un peu plus rapidement grâce aux conditions financières plus favorables et à la demande accrue.

Si le marché de la transaction montre des signes d'amélioration, le marché locatif continue de traverser une crise profonde qui semble même s'aggraver. Le constat principal est une pénurie d'offre persistante. Le stock de biens à louer a encore diminué de -12,5 % entre le T1 2024 et le T1 2025, atteignant son niveau le plus bas depuis cinq ans.

Face à cette offre en berne, la demande locative reste extrêmement soutenue, progressant encore de +10,3 % sur la même période. Le nombre de contacts sur les annonces locatives a doublé en quatre ans, illustrant la difficulté croissante pour les candidats locataires de trouver un logement.

Le secteur de la promotion immobilière traverse une crise majeure depuis plus de deux ans. Toutefois, le premier trimestre 2025 apporte enfin quelques lueurs d'espoir et des signaux encourageants pour le marché du neuf.

Contrairement aux trimestres précédents, l'offre de programmes neufs repart à la hausse, enregistrant une progression de +12 % entre T1 2024 et T1 2025. C'est la première hausse constatée depuis plus de deux ans. Plus significatif encore, la demande pour les biens neufs montre des signes de reprise très nets. Le volume de contacts sur les annonces de programmes neufs a bondi de +24 % sur un an, atteignant son plus haut niveau depuis deux ans.

Cette reprise de la demande intervient malgré une poursuite de la hausse des prix moyens affichés dans le neuf. Ceux-ci ont augmenté de +3 % entre T1 2024 et T1 2025, portant la hausse à +6 % sur les deux dernières années. Fait intéressant, la fin du dispositif Pinel ne semble pas avoir eu d'impact négatif notable sur ce début de reprise. On peut émettre l'hypothèse que les récentes mesures gouvernementales, notamment l'extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l'ensemble du territoire et sans distinction de typologie de bien depuis le 1er avril 2025, commencent à produire leurs effets et à stimuler l'intérêt des acquéreurs pour le neuf, malgré des prix de départ souvent plus élevés. Ces politiques de soutien pourraient jouer un rôle clé dans la poursuite de cette tendance positive.

Le premier trimestre 2025 marque indéniablement un tournant pour le marché immobilier français, insufflant un élan de reprise bienvenu après une année 2024 morose. Le marché transactionnel dans l'ancien bénéficie d'un contexte plus favorable aux acquéreurs : une capacité de financement améliorée grâce à des taux d'emprunt avoisinant les 3 % et des prix globalement orientés à la baisse, le tout face à une offre qui reste conséquente. La demande est clairement au rendez-vous, comme en témoigne l'augmentation nette du trafic sur les portails et des contacts transmis aux agences et aux promoteurs.

Le marché du neuf montre également des signes encourageants avec une demande qui repart significativement, potentiellement soutenue par les nouvelles mesures d'aide à l'accession comme le PTZ élargi. L'espoir est que cette dynamique profite notamment aux primo-accédants, ce qui pourrait, par ricochet, soulager quelque peu le marché locatif, toujours en situation de forte tension avec une offre historiquement basse et une demande élevée.

Deux points clés sont à retenir pour les professionnels : premièrement, l'envie d'acheter est bien présente, après de nombreux projets ayant été mis en attente ces dernières années. Deuxièmement, malgré cette forte demande, l'offre reste abondante, ce qui devrait limiter les pressions haussières sur les prix et maintenir un environnement propice à la négociation.

Le printemps est traditionnellement une saison clé pour les transactions, beaucoup d'acheteurs souhaitant finaliser leur projet avant la rentrée scolaire. Ce deuxième trimestre sera donc déterminant et pourrait confirmer le retour d'une dynamique positive tant attendue sur le marché transactionnel, avec des effets bénéfiques espérés, à terme, pour le marché locatif. Les équipes de Bien'ici continueront de suivre ces évolutions de près.]