Marché immobilier 2025 : reprise ou équilibre ? (data Bien'ici)

Après une année 2023 de crise et 2024 de transition, les professionnels constatent une dynamique de marché plus douce et saine. Malgré un contexte économique et politique toujours instable, l'offre et la demande de biens sont en nette augmentation sur bienici.com, marquant un retour de la confiance chez les acquéreurs et un marché qui se fluidifie. Notre analyse détaillée offre un éclairage indispensable aux professionnels pour s'adapter à un marché en perpétuelle évolution.

Les indicateurs de la transaction confirment une tendance positive. L'évolution de l'offre et de la demande entre le 3ème trimestre 2024 et le 3ème trimestre 2025 est significative. L'offre de biens à vendre a progressé de 5 % (avec +4 % pour les appartements et +6,5 % pour les maisons), et se stabilise à un niveau élevé depuis le printemps 2023, en hausse d'environ 40% par rapport à 2022. 

La demande quant à elle est en forte progression avec 18% de contacts supplémentaires sur les annonces. Fait notable, la demande de biens à vendre augmente trois fois plus que l'offre. Cette dynamique se traduit par une hausse de la tension au niveau national de 12 % en un an (entre T3 2024 et T3 2025).

La courbe de la demande remonte fortement au 3ème trimestre 2025, de même que la tension, retrouvant le niveau du 2ème semestre 2022.

La fluidification du marché de la transaction se manifeste également par la diminution des délais de diffusion des annonces immobilières sur notre portail. En moyenne, le temps nécessaire pour vendre un bien est passé à 81 jours, soit 6 jours de moins qu'il y a un an. Cette baisse, généralisée mais non uniforme, est menée par les maisons (- 8 jours). Certaines régions comme les Hauts-de-France (- 12 jours) et la Bourgogne-Franche-Comté (- 9 jours) sont particulièrement dynamiques.

Côté prix de vente affiché, le marché ancien marque un ralentissement majeur, annonçant une phase de stabilisation. Le prix moyen au m² affiche une légère baisse sur un an (−1 % pour les appartements, −0,3 % pour les maisons), mais la crise des prix semble derrière nous. Le marché se segmente, avec un rebond dans les grandes villes comme Paris (+2 % sur un an pour les appartements) et des prix qui se maintiennent en zones périurbaines et rurales. Il est important de noter que les prix des maisons se maintiennent à un niveau supérieur de +5 % à +6 % par rapport au début 2022, tandis que ceux des appartements ont baissé de 5 %.

Comme évoqué régulièrement dans nos analyses, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) s'impose comme un facteur majeur de décision, influant sur le prix et la stratégie immobilière des biens.

Le calendrier législatif du DPE a un lien direct avec l'offre de biens à vendre : la part des passoires thermiques (classes F et G) dans l'ensemble des annonces diffusées est passée de 8 % en 2022 à 11 % au T3 2025, mais surtout la proportion de biens énergivores s'est déporté de la location vers la vente.

Les interdictions progressives de louer incitent une partie des propriétaires-bailleurs à vendre ces biens. Pour les acheteurs, ces biens représentent une opportunité souvent accessible après une décote, sous réserve d'absorber les coûts de rénovation.

Le marché de la location reste sous haute tension depuis 5 ans et continue de s'enfoncer dans la crise. L'offre de biens à louer est au plus bas, ayant chuté de 7 % sur un an, pour atteindre un stock le plus faible des cinq dernières années. Simultanément, la demande a encore augmenté de 2 %, avec un volume total qui a bondi de 50% depuis l'été 2021.

Face à cette pénurie, les loyers moyens reculent légèrement sur un an (−1 %) , mais la difficulté des Français à trouver un logement à louer est alarmante.

L'immobilier neuf, durement touché par la crise, relève la tête mais n'en est pas encore sorti. Après un 2ème trimestre prometteur, le 3ème trimestre 2025 confirme une tendance à la hausse, offrant une "bouffée d'air" aux professionnels. L'offre de programmes neufs augmente de 6 % pour le deuxième trimestre consécutif. La demande suit avec une hausse notable de 10 % sur les annonces de programmes immobiliers neufs. Cependant, les prix moyens affichés continuent de grimper, affichant une variation de +3 % sur un an.

Les promoteurs immobiliers mettent beaucoup d'espoir sur la création d'un statut du bailleur privé - récemment soutenu par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun - qui permettrait de relancer le marché de la location en incitant les bailleurs privés à investir.

Le 3ème trimestre 2025 est un moment charnière pour l'immobilier ancien, comme illustré dans notre Stat'ici. La reprise s'opère de manière douce et progressive, soutenue par une demande ravivée et une stabilisation des taux d'emprunt. Si la baisse des prix espérée n'est que partielle et localisée, la fluidification du marché est réelle, avec une réduction des délais de vente. L'envie d'achat demeure forte, mais les professionnels doivent naviguer entre les grandes disparités régionales et l'influence croissante des contraintes législatives comme le DPE. La fin d'année s'annonce plus calme, mais l'amélioration observée cet été offre des bases plus saines pour l'activité à venir.