Le marché de l'immobilier neuf en France en péril face à l'effondrement des ventes aux investisseurs selon la FPI

Lors de la conférence de presse du 15 mai 2025, Pascal Boulanger Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France a révélé différentes données concernant l'état du marché immobilier neuf.

L'un des chiffres marquants est la chute vertigineuse de 41,1 % des ventes aux investisseurs particuliers entre les premiers trimestres 2025 et 2024, une année déjà considérée comme historiquement basse. Cet effondrement de l'investissement locatif est le principal moteur de la baisse globale de 10,3 % des réservations totales de logements neufs, tombées à 19 621 unités au T1 2025. Les ventes totales aux particuliers, incluant investisseurs et propriétaires-occupants, ont chuté de 5,6 %.

Malgré une lueur d'espoir avec une hausse de 9,8 % des ventes aux propriétaires-occupants, soutenue par des conditions de financement plus favorables et un prêt à taux zéro (PTZ) élargi, cette reprise partielle est insuffisante pour compenser la quasi-disparition des investisseurs privés. Ces derniers sont pourtant décrits par la FPI comme "essentiels à l'équilibre économique des opérations neuves" et indispensables pour alimenter le marché locatif.

La crise ne se limite pas à la demande. L'offre de logements neufs continue de s'effondrer. Les nouvelles mises en vente au premier trimestre 2025 n'ont atteint que 12 339 unités, un recul drastique par rapport aux 19 909 du T1 2023 et aux 28 024 du T1 2019. Cette baisse continue depuis sept ans est attribuée à la fois à la diminution des permis de construire et à un taux alarmant de retraits d'opérations. Signe de l'instabilité du marché, 26 % des logements en cours de commercialisation ont été retirés de la vente au T1 2025, un taux qui se stabilise à un niveau élevé jamais observé auparavant.

Pascal Boulanger rappelle qu'en dépit du marasme des ventes, la théorie selon laquelle une crise de la demande entraînerait une baisse des prix est contredite par les faits. Le prix moyen d'un appartement neuf s'est stabilisé à un niveau élevé, autour de 5 000 € le mètre carré. La FPI rapporte un prix de 5 197 €/m² au T1 2025, en légère hausse par rapport aux trimestres précédents, attribuant cela à la persistance de coûts élevés dus à la réglementation, à la fiscalité et aux difficultés d'obtention des permis.

Le résultat de ce déséquilibre entre une offre en baisse et une demande anémique est un allongement des délais d'écoulement du stock. Le délai moyen pour vendre le stock disponible était de 17,3 mois au premier trimestre 2025. Bien que ce soit une légère amélioration par rapport au pic de 21,9 mois au T3 2024, ce chiffre reste bien supérieur aux niveaux d'avant la crise. Certaines métropoles comme Lyon, Bordeaux et l'Île-de-France affichent des délais dépassant les 20 mois. La FPI souligne que tout "équilibre" retrouvé sur certains marchés est trompeur, résultant d'une offre faible face à une demande très réduite.

Face à cette dure réalité, la FPI appelle de toute urgence à une intervention gouvernementale. Le président de la fédération, Pascal Boulanger, a alerté : "Nous vivons une période critique. Les investisseurs particuliers ont quasiment disparu. L'accession reprend quelques petites couleurs, mais reste à des niveaux trop bas". Le principal espoir du secteur réside dans la mise en place rapide d'un statut du bailleur privé efficace, pérenne et lisible, une proposition actuellement examinée par une mission parlementaire. La FPI estime qu'un tel statut pourrait relancer la production d'au moins 40 000 logements locatifs neufs supplémentaires par an.

Au-delà, la FPI plaide pour une simplification des normes, jugées "trop nombreuses et trop instables", et pour une relance de la délivrance des permis de construire, exhortant les élus locaux à agir, surtout à moins d'un an des élections municipales. Sans une action rapide et décisive, prévient la FPI, le défi d'un logement décent et accessible pour les Français ne fera que s'intensifier.