L’Autorité de la concurrence dénonce le montant des commissions des agents immobiliers

Le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique a mandaté l’Autorité de la concurrence en 2022 pour étudier l’entremise en matière de vente de biens à usage d’habitation. L’étude n’inclut pas la vente de fonds de commerce, la location ni la gestion immobilière.

Dans son rapport, le gendarme de la concurrence a pointé du doigt le niveau des commissions des agences immobilières françaises trop élevées en comparaison avec les autres pays européens. En France, les honoraires s’élèvent en moyenne à 5,78 % TTC (5,2 % HT) en France et en moyenne 4 % TTC (3,5 % HT) dans les pays de l’Union Européenne.

L’Autorité de la concurrence estime que la baisse des honoraires des agents immobiliers à la moyenne européenne permettrait un gain annuel de près de 3 milliards d’euros au bénéfice des ménages.

Aujourd’hui, c’est la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) qui encadre les rémunérations des intermédiaires de la transaction depuis 1970. Les agents immobiliers ont ainsi "interdiction de percevoir une quelconque rémunération avant la réalisation effective de la vente". Ils ne sont rémunérés qu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Les honoraires sont fixés de manière libre par les professionnels et sont de manière générale, progressifs en fonction du prix de vente. Ces honoraires sont réglés par le vendeur ou par l’acheteur, une répartition définie dans le mandat de vente.

Dans son rapport, l’Autorité de la concurrence a présenté une situation concurrentielle du marché français de l’entremise immobilière. 52% du total des transactions en 2022 ont été signées par des agences immobilières traditionnelles. Suivent ensuite les mandataires avec 15 % des transactions, les notaires (2 %) et les agences en ligne (1 %). 30 % des ventes immobilières se font entre particuliers.

L’Autorité de la concurrence définit les métiers de l’entremise immobilière selon 3 fonctions :

• faire se rencontrer l’offre et la demande de biens immobiliers sur le marché ;
• réduire l’asymétrie d’information existant entre le vendeur et l’acheteur ;
• réaliser un ensemble de prestations dans le but de concrétiser la transaction.

Compte tenu des forts enjeux financiers liés à l’acquisition, l’entremise immobilière est un marché particulier et fortement réglementé. Cependant l’Autorité de la concurrence estime que la loi Hoguet constitue un frein à une offre de services innovants et qu’elle mériterait d’être clarifiée et assouplie.

Si la loi Hoguet a été instaurée pour protéger le consommateur et instaurer une relation de confiance avec les professionnels de l’immobilier. Le rapport induit que l’évolution du secteur rend en partie cette loi caduque. Par exemple, il est estimé que la politique d’open data mise en place par les pouvoirs publics contribue à réduire l’asymétrie d’information et que l’obligation d’authentifier la transaction par un notaire apporte suffisamment de garanties aux consommateurs.

Dans son avis rendu sur l’entremise immobilière, l’Autorité de la concurrence a formulé les recommandations suivantes au gouvernement :

• instaurer l’obligation d’instaurer une liste exhaustive des prestations dans le mandat de vente ;
• uniformiser les règles relatives à l’affichage dans les annonces immobilières de la personne en charge du paiement des honoraires du professionnel (acheteur ou vendeur) ;
• soumettre les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières aux obligations d’affichage ;
• retravailler la fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique pour faciliter son intelligibilité et sa lisibilité ;
• mettre à la disposition du public à titre gratuit les données immobilières détenues par les notaires sur les prix de vente et sur le montant des honoraires des professionnels ;
• supprimer l’interdiction faites aux notaires négociateurs d’afficher les annonces immobilières dans les vitrines de leur office notarial.

D’autre part, l’Autorité de la concurrence souhaiterait assouplir le cadre de la loi Hoguet, en ne l’appliquant qu’au tâches de sélection des acquéreurs et de négociation. De ce fait, les activités d’estimation, de constitution du dossier de vente, de diffusion de l’annonce, de visite et de rédaction du compromis de vente pourraient faire l’objet d’une facturation indépendants avant la vente, par professionnel choisi par le consommateur, qu’il soit agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle, d’un agent commercial habilité ou d’un coach immobilier.

De ce fait, l’Autorité de la concurrence recommande de ne pas conditionner l’obtention de la carte professionnels à la détention de 3 années d’études supérieures au baccalauréat dans une spécialité économique, juridique ou commerciale et d’assouplir et harmoniser la durée de l’expérience professionnelle à 4 ans, quel que soit le statut.

Via ces recommandations, l’Autorité de la concurrence espère "donner aux ménages le choix de déterminer ce qu’ils veulent faire eux-mêmes et ce qu’ils veulent déléguer à des intermédiaires, pour retrouver la maîtrise de leur budget".

De nombreux professionnels de l’immobilier ont rapidement réagi à ce rapport en déplorant la véritable prise en compte des besoins d’accompagnement des consommateurs, le manque de détails sur les activités et la fiscalité de ces pays européens de référence et le manque de considération pour la profession.