La Fédération des Promoteurs Immobiliers dresse un bilan alarmant de l'année 2024

Avec seulement 164 400 autorisations de logements collectifs (330 400 au global), soit une baisse de 12,3 % par rapport à 2023, le secteur a atteint son plus bas niveau depuis des décennies. Cette chute vertigineuse des autorisations de construction laisse présager un avenir sombre pour la production de logements, avec des répercussions potentielles sur l'offre à moyen terme.

Le marché a également été marqué par une chute drastique des mises en vente. Moins de 10 000 logements neufs ont été mis sur le marché au quatrième trimestre 2024, un seuil historiquement bas qui traduit l'essoufflement total du secteur. L'année 2020, marqué par les confinements et les élections municipales avaient déjà mis à mal le secteur avec seulement 24 000 mises en vente. La FPI annonce que le niveau de mise en vente actuel ne permettra pas de répondre à la demande quand elle repartira.

Sur l'ensemble de l'année, les mises en vente ont chuté de 50 % par rapport à 2022, illustrant une paralysie du marché. Le seuil des 50 000 mises en vente annuelles n'avait jamais été atteint.

L'autre signe de la mauvaise santé du secteur est le taux de retraits des opérations immobilières. La FPI considère qu'entre 0 % et 15 % ce taux est raisonnablement expliqués par des raisons techniques. Au quatrième trimestre 2024, 31 % des logements ont été retirés de la vente, en raison du manque de demande. Les particuliers ne pouvant pas financer l'achat, les opérations sont abandonnés car le seuil de financement n'est pas atteint.

Cette situation est aggravée par un désengagement massif des investisseurs, tant institutionnels que privés. Les ventes aux investisseurs institutionnels ont reculé de 9,7 %, tandis que celles des investisseurs privés, notamment en raison de la fin du dispositif Pinel, ont plongé de 11,7 %. L'absence de mesures incitatives à l'investissement a vidé le marché de ses acteurs essentiels, plongeant le secteur dans une crise profonde.

"La demande n'est plus là mais le besoin est évident." Pascal Boulanger, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.

Les délais d'écoulement des stocks se réduisent mais cette situation s'explique par l'effondrement des mises en ventes et non par un regain de la demande.

Depuis plusieurs trimestres, le prix d'achat du m² neuf se stabilise à 5 000 €. Dans l'immobilier neuf, il s'agit d'un coût technique, notamment lié au respecte des normes de la RE 2020. le FPI rappelle que ce prix ne pourra évoluer à la baisse, le nouveau seuil à respecter sera en 2025.

Les conséquences de cette crise sont multiples et touchent divers aspects économiques et sociaux. Tout d'abord, l'impossibilité pour de nombreux ménages de se loger devient une réalité tangible. La pénurie de logements neufs entraîne une augmentation des prix et une tension accrue sur le marché locatif, rendant l'accès au logement de plus en plus difficile pour les classes moyennes et populaires. Cette situation risque d'exacerber les inégalités sociales et de créer des tensions dans les grandes métropoles, où la demande de logements est la plus forte.

"Le danger est que les prix repartent à la hausse. Les promoteurs ont écumé leurs fonciers, écoulé leurs opérations et n'ont pas remplacé leurs collaborateurs partis dans d'autres secteurs. Pascal Boulanger, Président de la FPI

Sur le plan économique, la paralysie du secteur de la construction a des répercussions directes sur l'emploi. Les pertes d'emplois massives dans le secteur de la construction et les industries connexes sont inévitables. Les entreprises de construction, déjà fragilisées par la crise économique, font face à des difficultés accrues pour maintenir leur activité et leurs effectifs. Cette situation menace la stabilité économique de nombreuses régions, où le secteur de la construction est un moteur important de l'économie locale.

Face à cette situation alarmante, l'année 2025 ne peut pas être une année d'attentisme. La crise du logement neuf ne s'arrêtera pas d'elle-même, et les conséquences de l'inaction sont désormais palpables. Cependant, des signes encourageants émergent, laissant entrevoir des raisons d'espérer. Les réservations de logements ont connu une baisse globale de 5,8 % sur l'année, mais on constate une stabilisation des ventes aux propriétaires occupants sur l'ensemble de 2024, avec une hausse encourageante au dernier trimestre (+18,2 %). Cette reprise timide est portée par une amélioration des conditions de financement, offrant un souffle d'espoir pour les acquéreurs.

Le gouvernement a enfin pris la mesure de la crise et a annoncé des mesures pour soutenir le secteur. La loi de finances pour 2025 prévoit l'extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) sur l'ensemble du territoire national et une exonération temporaire des droits de mutation sur les donations qui serviront à l'achat d'un logement neuf. Ces mesures vont dans le bon sens et devraient favoriser la reprise du marché en rendant l'achat de logements neufs plus accessible. Cependant, elles ne suffiront pas à elles seules à relancer durablement le secteur.

"Il y a des raisons d'être optimiste en 2025 grâce aux mesures favorables du Projet de Loi de Finances et parce que le niveau de l'épargne des Français est actuellement élevé. De plus, nous avons des échanges constructifs réguliers avec la Ministre du logement Valérie Létard." Pascal Boulanger, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.

La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) appelle à la mise en œuvre de relais de croissance pour soutenir la reprise du secteur. Parmi les propositions figure la création d'un statut du bailleur privé, sur lequel la FPI formulera très prochainement des propositions concrètes. Cette mesure vise à encourager les investissements privés dans le secteur locatif, en offrant un cadre juridique et fiscal plus favorable aux bailleurs.

La simplification des procédures administratives, souvent annoncée mais rarement mise en œuvre, est également un levier essentiel pour relancer le secteur. La complexité et la lenteur des procédures administratives sont souvent citées comme des freins majeurs à la construction de logements neufs. Une simplification effective des démarches permettrait de réduire les délais de construction et de rendre les projets plus attractifs pour les promoteurs.

Sans ces mesures complémentaires, la dynamique positive créée par les dispositions de la loi de finances pour 2025 risque de s'essouffler rapidement. La FPI insiste sur la nécessité de mettre en place des mesures pérennes et structurantes pour assurer une relance durable du secteur.

Le ciel semble s'éclaircir : l'inflation reste contenue (1,4 % en janvier 2025 contre 3 % en février 2024), les taux de la Banque Centrale Européenne se réduisent depuis juin et sont lentement répercutés sur les taux de crédits immobiliers proposés aux ménages. L'instabilité politique reste cependant préjudiciable pour l'immobilier. La confiance des ménages, toujours fragile, peine à se redresser.