Investissement locatif dans l'ancien : ce que la proposition de loi Létard peut changer pour les professionnels de l'immobilier

La proposition de loi « pour la mobilisation de l'habitat existant en réponse à la crise du logement » a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale, le 28 mai 2026, par 85 voix contre 29 et 20 abstentions.  

Son objectif est simple : corriger certaines limites du dispositif Jeanbrun, le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. Ce dispositif était jugé trop restrictif par une partie de la profession, notamment dans l’immobilier ancien.  

Avec la proposition de loi Létard, l’idée est d’élargir le nombre de biens concernés, de mieux prendre en compte les travaux réellement nécessaires et de rendre le critère énergétique plus atteignable pour la location. 

1/ Les maisons individuelles anciennes deviennent éligibles

Première évolution importante : les maisons individuelles anciennes entrent dans le champ du statut du bailleur privé. C'est un point stratégique pour le marché locatif.  

Dans de nombreux territoires, la demande porte principalement sur ce type de bien : maisons familiales, logements avec extérieur, communes en périphérie des grandes métropoles ou secteurs où l'offre est plus limitée. 

Pour les agents immobiliers et les professionnels de la transaction, cette mesure peut élargir le nombre de biens à présenter aux investisseurs. Une maison ancienne avec travaux peut ainsi retrouver de l’intérêt si elle offre un bon rendement locatif. 

2/ Le seuil minimal de travaux disparait

Deuxième changement majeur : le texte supprime le seuil minimal de travaux qui conditionnait l'accès au dispositif. 

La version initiale prévoyait d'abaisser ce seuil de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. Un amendement, porté par le Rassemblement national et le MoDem, a été voté et a permis de supprimer toute obligation de montant minimal de travaux. 

C’est un point important pour l’immobilier ancien. Ce seuil unique semblait peu adapté à la réalité du terrain : les prix varient fortement selon les territoires, les quartiers et les typologies de logements.  

Sans seuil minimal, les rénovations plus ciblées peuvent être mieux prises en compte : amélioration énergétique, remise aux normes, travaux de confort, modernisation d’un logement vieillissant ou remise sur le marché d’un bien vacant. 

Pour les professionnels, le message est plus simple à porter : un bien à rénover n’implique pas forcément de très lourds travaux pour redevenir attractif auprès d’un investisseur. 

3/ Le critère DPE devient plus réaliste

Troisième évolution : le critère de performance énergétique est maintenu, mais il devient plus progressif. 

Le dispositif Jeanbrun initial exigeait d'atteindre les classes A ou B au diagnostic de performance énergétique. Un objectif difficile, voire quasi impossible, dans de nombreux immeubles anciens. 

La proposition de loi Létard change la logique : il ne s'agit plus d'atteindre immédiatement les meilleures classes du DPE, mais de progresser. Le texte prévoit un gain d'au moins deux classes pour un logement initialement classé F ou G, et d'une classe pour les logements mieux classés. 

Si ces mesures sont confirmées, elles auront plusieurs effets concrets pour les agents immobiliers, gestionnaires locatifs et administrateurs de biens. 

D'abord, le nombre de biens à proposer aux investisseurs s'élargit : maisons individuelles anciennes, logements classés E, F ou G, biens avec travaux ciblés, logements vacants à remettre sur le marché.  

Ensuite, le rôle de conseil des professionnels devient encore plus important. Dans un marché où les particuliers hésitent à investir, l'accompagnement fait toute la différence : estimation du bien, analyse du DPE, projection après travaux, simulation de rentabilité locative, rappel des obligations réglementaires, mise en relation avec des artisans ou des spécialistes de la rénovation. 

Enfin, ces évolutions aident à mieux valoriser les biens avec travaux auprès des vendeurs. Un logement ancien à rénover n'est pas nécessairement un frein. Bien estimé, bien présenté et associé à un projet clair, il peut devenir une véritable opportunité d'investissement. 

Autre mesure à suivre : clarifier les règles applicables aux groupements momentanés d’entreprises. 

Concrètement, l’absence de solidarité juridique entre les entreprises qui interviennent sur un même chantier pourrait être clairement mentionnée. Les responsabilités de chaque entreprise seraient aussi mieux réparties dans l’exécution des travaux. 

L'objectif est de lever un frein au regroupement des petites entreprises du bâtiment sur les chantiers de rénovation, sans les exposer à un risque juridique trop important. 

Pour les professionnels de l'immobilier, l'impact est indirect mais réel. Lorsqu'un logement ancien ou une copropriété nécessite plusieurs corps de métier, une organisation plus claire peut contribuer à fluidifier les travaux de rénovation. 

La proposition de loi Létard marque une étape importante pour l’investissement locatif dans l’ancien. Elle place le parc immobilier existant au cœur de la réponse à la crise du logement et ouvre la voie à un statut du bailleur privé plus accessible.  

Une étape reste toutefois à franchir : le texte doit poursuivre son parcours parlementaire avant une éventuelle adoption définitive. Le secteur reste par ailleurs attentif au projet de loi pour la relance du logement porté par le ministre Vincent Jeanbrun, attendu sur des sujets plus larges : urbanisme, pouvoirs des maires, construction, rénovation et mobilisation du parc existant. 

Pour les professionnels de l'immobilier, les prochains mois seront donc déterminants mais la direction est posée : un statut du bailleur privé plus accessible, des rénovations mieux prises en compte et un investissement locatif dans l’immobilier ancien plus attractif.