Habitat indigne : quelles sont les obligations et les responsabilités des agents immobiliers ?

Pour y remédier, les pouvoirs publics sont engagés dans une lutte qui vise principalement les bailleurs. Ces derniers sont en effet soumis à des obligations, tout comme les agents immobiliers. Bien’ici vous explique tout.

La notion d’habitat indigne est ainsi définie par la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement : "Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé".

Le ministère de l’Ecologie précise que "l’habitat indigne comprend, par exemple, les situations de logements insalubres, qui présentent un risque pour la santé des occupants (intoxication au monoxyde de carbone, saturnisme, problèmes respiratoires liés à des émissions de particules dans le logement, électrocution…) mais également les logements concernés par une procédure de péril, c’est-à-dire les situations présentant un risque de stabilité ou de solidité des ouvrages".

Dans la lutte contre l’habitat indigne, la loi ALUR de mars 2014 cible les propriétaires qui exploitent la détresse de populations fragilisées en leur louant des logements indignes et ce en toute connaissance de cause. Pour tenter d’enrayer ce phénomène, des outils législatifs ont été mis en place. Un décret de 2016 a notamment instauré un permis de louer qui revêt deux formes : la déclaration de mise en location et l’autorisation au préalable à la mise en location.

Attention, ce permis de louer ne concerne pas toutes les communes. Il revient à ces dernières de faire le choix (ou pas) de mettre en place le dispositif sur leur secteur, avec la possibilité de  l’adapter en fonction des quartiers. Dès lors, en cas de mise en location réalisée sans "permis", des amendes pouvant aller jusqu'à 5 000 € sont prévues. Dans le cadre de leur mission de conseil, il est recommandé aux agents immobiliers et syndics officiant sur des zones géographiques concernées d’en informer leurs clients bailleurs. Il n’y a toutefois aucun caractère obligatoire.

La loi Elan, votée fin 2018, a augmenté les moyens déjà existants pour lutter contre l’habitat indigne et durcit les sanctions. Elle a notamment rendu obligatoire aux agents immobiliers mandatés pour de la gestion locative et aux syndics professionnels de signaler au Procureur de la République les faits  susceptibles de constituer une infraction, en matière d’habitat indigne. Dès lors, en cas de location d’un logement indigne, agents immobiliers et syndic voient leur responsabilité engagée et peuvent faire l’objet de sanction. Il leur revient donc de prévenir les autorités compétentes, en contactant par exemple l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL).

Pour rappel, l’article 1992 du Code civil stipule que "le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion". À ce titre, les agents immobiliers sont tenus d'une obligation d'information et de conseil qui implique qu'ils délivrent toutes les informations de nature à influer sur la décision de l'acquéreur ou du locataire.

Vous l’aurez compris, la lutte contre l’habitat indigne s’est intensifiée ces dernières années. Que vous soyez agent immobilier ou syndic professionnel, ce problème vous concerne dès lors que vous devenez l’intermédiaire entre un bailleur et un locataire.