Ces villes qui veulent encadrer les loyers

Dès 2021, plusieurs dizaines de villes, à l’image de Bordeaux, Lyon ou encore Montpellier, pourraient ainsi bénéficier de cet outil afin de freiner la flambée des prix du locatif et dissuader les propriétaires trop gourmands. Mais cet encadrement réservé aux zones tendues est-il vraiment efficace ? Bien’ici vous propose de faire le point.

Régi par la loi ELAN du 24 novembre 2018, l’encadrement des loyers concerne les biens mis à la location, meublés ou vides, à usage de résidence principale ou mixte (habitation principale et local professionnel). Un arrêté du préfet fixe annuellement trois loyers : un loyer de référence, un loyer de référence minoré (-30 %) et un loyer de référence majoré (+20 %). Le bail doit obligatoirement stipuler le loyer de référence et le loyer majoré et le propriétaire ne peut dès lors prétendre à un loyer supérieur au loyer majoré.

En cas de non-respect des plafonds, le propriétaire s’expose à des sanctions (entre 5 000 € et 15 000 € d’amende). En cas de changement de locataire, ce dernier ne peut augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL). Sauf si des travaux d’amélioration ont été réalisés ou si le loyer initial était sous-évalué. Ce dispositif ne s’applique pas aux logements HLM ou conventionnés APL, aux logements soumis à la loi 1948 et aux locations saisonnières.

Entre 2015 et 2017, Paris, où l’offre de logements est sous grande tension, a été la première ville française à tester l’encadrement des loyers. On avait alors assisté à une relative stabilisation des prix. Annulé par décision du tribunal administratif en 2017, le dispositif est de nouveau en vigueur depuis le 1er juillet 2019, sous forme d’expérimentation. Pour tenter d’en mesurer l’efficacité, l’observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) a publié une étude sur l’évolution des prix du locatif dans la capitale pour le parc privé non meublé en 2018, quand les prix n’étaient plus encadrés. Les données révèlent que les propriétaires ont augmenté les loyers en moyenne de 1,7 % en 2018, contre +0,8 % en 2017 et +0,4 % en 2016.

Avec le retour de l’encadrement des loyers, les prix ont baissé de 2,6 % au second semestre 2019... avant de repartir à la hausse à partir de janvier 2020 (+1,6 % au premier semestre). Les détracteurs du dispositif pointent principalement du doigt l’absence d’une instance de contrôle. Il revient en effet au locataire de saisir la commission départementale de conciliation puis la justice en cas d’infraction. Une démarche difficile pour des locataires qui ont souvent dû faire preuve de persévérance avant de décrocher un logement.

En dépit d’un succès relatif dans la capitale, la ville de Lille a, à son tour, instauré l’encadrement des loyers depuis le 1er mars 2020. Et de nombreuses villes ont manifesté leur désir de suivre l’exemple des deux métropoles. Parmi les postulantes : Bordeaux, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Grenoble ainsi qu’une vingtaine de communes en Ile-de-France réparties sur trois territoires (Plaine Commune, Grand Orly Seine Bièvre et Est Ensemble). Toutes en ont fait la demande auprès du ministère du Logement.

À l’issue de l’instruction des dossiers, pour chaque commune retenue, un décret puis un arrêté préfectoral seront publiés et préciseront le périmètre d’application et les modalités de mise en œuvre. Si le ministère du Logement n’a encore communiqué aucune date précise, les communes candidates espèrent pouvoir mettre en place l’encadrement des loyers sur leur territoire courant 2021.

Si vous avez des biens en gestion dans les villes concernées, n’hésitez pas à tenir vos clients propriétaires informés.