Bilan 2023 du marché immobilier neuf d'après notre baromètre Stat'ici

Philippe de Ligniville, Directeur Général Adjoint de Bien'ici, poursuit "Si le neuf demeure essentiel pour palier au manque de logements en France, les fins programmées des dispositifs fiscaux tels le Pinel, l’inflation, la hausse des coûts des matières premières et des matériaux rendent le marché du neuf moins attractif aux yeux des Français".

Notre baromètre Stat'ici met en avant trois spécificités du marché immobilier neuf en 2023 :

- un ralentissement à nouveau marqué de la demande,

- un écart des prix au mètre carré entre le neuf et l'ancien qui se réduit dans certaines communes,

- une grande variations des prix de vente pour les T3 selon leurs localisation.

Sur Bien'ici, la demande pour les biens neufs a diminué de 21 % entre 2022 et 2023.

Plusieurs facteurs expliquent le ralentissement de la demande de logements neufs en France : l’inflation et la hausse des coûts des matières premières se sont répercutées sur les prix des logements neufs attirants moins les acheteurs. Avec la fin des dispositifs de défiscalisation programmée, les investisseurs se détournent du neuf pour se concentrer sur l’ancien.

Toutes les régions sont touchées par la baisse d'intérêt des acquéreurs avec des disparités assez frappantes sur le territoire : ainsi la région Centre Val de Loire ne voit la demande de logements neufs baisser de seulement 4% alors que la région Occitanie voit la demande baisser de 31% !

Avec des prix au mètre carré au plus haut dans l'ancien, on peut se demander s'il est toujours intéressant sur le plan purement financier de choisir l'ancien au neuf. Nous avons fait la comparaison sur 10 grandes villes françaises.

Les différences de prix moyens affichés dépendent de la situation géographique du programme neuf dans chaque ville.

Pour s’offrir un bien neuf à Bordeaux, il faudra débourser en moyenne 626 € de plus au m² par rapport à un logement dans l’ancien. Cette différence s'explique par la progression de 5,5 % du prix du neuf en un an tandis qu’il recule de 2,9 % en moyenne dans l’ancien. À Bordeaux, l'investissement dans le neuf reste plus onéreux mais l'effort financier supplémentaire parait moindre aux vues des potentielles performances énergétiques.

L’exemple le plus frappant concerne la ville de Nantes. Il faudra ajouter en moyenne 2 450 € par m² pour acquérir un logement neuf par rapport à l’ancien. Avec de tels écarts de prix, on comprend pourquoi les Français se détournent du neuf dans certaines communes.

En ce qui concerne les prix de vente, on constate des variations propres à chaque localisation. Dans une même commune, le prix médian d'un T3 peut augmenter dans l'ancien et évolué à la baisse dans le neuf. L'inverse est également observé, tandis que dans d'autres communes, tous les prix sont à la hausse.

Dans les plus grandes villes françaises, acheter dans le neuf revient plus cher que d’acheter dans l’ancien. 

C'est à Clermont-Ferrand que les prix des T3 dans le neuf ont le plus augmenté, avec une hausse de près de 15 % sur l'année, là où les prix des T3 dans l'ancien ont augmenté de 4,2 %.

En revanche, à Toulouse, si les prix médians en 2023 sont restés stables sur l'année, on note une baisse de près de 10 % du côté du marché du neuf.